/Предварительный договор на квартиру в залоге.

Вопросы и ответыРубрика: Общие вопросы/Предварительный договор на квартиру в залоге.
0 +1 -1
Кристина спросил 8 лет назад

Здравствуйте, Валерий Иванович! очень хотелось бы попросить вашей помощи в данной ситуации.. совсем недавно я заключила с одной фирмой предварительный договор купли-продажи квартиры. на вопрос:\\\”Почему предварительный?\\\” в данной организации мне пояснили, что, мол, эта квартира (трехкомнатная) образовалась  после переустройства и перепланировки пятикомнатной, и право собственности на этот \\\”вновь созданный объект\\\” они пока оформить не успели. я и согласилась. более того, заплатила заранее деньги еще до заключения основного договора, поскольку вариант мне казался очень удачным, 6 млн(!) за трешку, сами понимаете…но после заключения этого предварительного договора основной договор никто со мной так и не заключил! а потом я узнала, что эта трехкомнатная квартира находится В ЗАЛОГЕ У БАНКА. эта фирма, получается, взяла кредит и заложила в обеспечение эту квартиру..потом когда начала разбираться много читала и там пишут, что нужно было с согласия банка такие сделки заключать, да и вообще, у этих гадов в предварительном договоре было прописано черным по белому, что квартира ни в залоге, ни под каким другим обременением не находится. руки у меня опустились, деньги отданы впустую, фирма кормит обещаниями.. хочу спросить у вас, мне этих всех тяжб не надо, нужно одно, узнать, могу ли я все-таки каким-то образом оформить эту квартиру в собственность? я же деньги заплатила..очень жду от вас ответа!

1 ответ
0 +1 -1
Панасюк Валерий Иванович Админ. ответил 8 лет назад

Добрый день. Я вижу разрешение Вашей проблемы только в возможности признать право собственности на квартиру в судебном порядке. На первый взгляд, в успехе реализации этой возможности заставляет сомневаться то, что Ваш договор является предварительным. Однако, не всегда название договора определяет его правовую природу. В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Ст. 429 ГК РФ гласит, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Как видно из положений ст. 429 ГК РФ, предварительный договор не содержит условий, предусматривающих исполнение обязательств основного договора. В своём вопросе Вы пишете, что произвели оплату стоимости квартиры. К сожалению, не совсем понятно, является ли это условием предварительного договора или Ваша личная инициатива. Если оплата стоимости квартиры является условием предварительного договора, то его надо квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Именно таким образом разрешил аналогичный с Вашим спор Верховный Суд РФ в определении Судебной коллегии по гражданским делам от 8 декабря 2015г. № 5-КГ 15-165 по конкретному делу. В таком случае, за Вами будет признано право собственности на квартиру. К сожалению, в соответствии с действующим законодательством, залог на квартиру перейдёт к Вам как к новому собственнику.