Изменения в законе о долевом строительстве

Строительство жилья – одно из важных видов социальной деятельности, от которого во многом зависит благополучие населения. И если покупать квартиру в готовом доме довольно затратно и, чаще всего, просто невыгодно, то стать участником долевого строительства – достаточно «удобная» этому альтернатива. Казалось бы, нет ничего проще, чем вложить свои денежные средства, профинансировав тем самым возведение многоквартирного дома, сэкономив, подождав и получив в результате желаемую квартиру. Но, к сожалению, так происходит далеко не всегда. Проанализировав судебную практику, можно сделать вывод, что нарушения прав граждан происходят буквально на всех этапах долевого строительства – начиная с заключения договора и заканчивая принятием объекта. Так, по сути, социально-положительная деятельность, направленная на обеспечение граждан новыми современными квартирами, в полной мере показала свою несостоятельность и несправедливость по отношению к ним. Так существует ли механизм борьбы с недобросовестностью застройщика, и каким образом можно защитить права обманутых дольщиков? Читать далее

Права участника долевого строительства

В настоящее время договора участия в долевом строительстве является, пожалуй, основным способом решения жилищных проблем граждан.

В связи с этим государство уделяет большое внимание правовому регулированию отношений, возникающих в процессе его заключения и исполнения. При этом на первое место выступает регулирование прав участников долевого строительства и гарантий их соблюдения.

Данное утверждение подтверждается материалами последнего Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №4 (2016), утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 20.12.2016г. Читать далее

Правила расчёта и взыскания неустойки при долевом участии в строительстве.

Одним из распространённых споров между застройщиками и участниками долевого строительства являются требования последних о выплате первыми неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства.
Ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” предусматривает, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Читать далее

Взыскание убытков при исполнении и расторжении договора участия в долевом строительстве.

Согласно ст. 10 ФЗ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” застройщик обязан возместить в полном объеме причиненные дольщику убытки сверх неустойки.
В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Рассматривая вопрос возмещения убытков участнику долевого строительства застройщиком, необходимо принимать во внимание то, что обязанность их возмещения у застройщика возникает из договора участия в долевом строительстве. Читать далее

Расторжение договора участия в долевом строительстве.

Договор участия гражданина в долевом строительстве предполагает в результате его исполнения передачу дольщику построенного застройщиком объекта долевого строительства в собственность.

Однако возникают ситуации, когда гражданин приходит к тому, что необходимо прекратить договорные отношения. С учётом этого, правовой механизм регулирования отношений участия граждан в долевом строительстве предусматривает возможность одностороннего отказа их от исполнения обязательств по договору.

В соответствии с общим правилом, действующим в гражданском праве Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Читать далее

Защита прав обманутых дольщиков по спорам долевого участия в суде.

До принятия Федерального закона от 30 декабря 2004 г.№ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» правовые формы привлечения денежных средств граждан для участия в строительстве жилых и нежилых помещений отличались большим разнообразием. С принятием указанного Закона в основном эта деятельность осуществляется в форме договоров участия в долевом строительстве и предварительных договоров с обязательством заключить в будущем основные договоры купли-продажи жилой и нежилой недвижимости.

В силу разных причин экономического, морального и материального характера нередко складывается такая ситуация, когда в отношении одного строящегося объекта застройщик заключает несколько договоров с несколькими гражданами или юридическими лицами на передачу им в собственность законченных строительством помещений. Особенно часто это имеет место при передаче согласно договорам переуступки недостроенного объекта от одного застройщика другому. Такой застройщик, получив объект неоконченного строительства, пытается любым способом изыскать необходимые для его достройки средства и заключает новые сделки по привлечению денежных средств в обмен на предоставление жилых или нежилых помещений. Читать далее

Просрочка договора долевого участия в строительстве, расчёт и взыскание неустойки

Долевое участие в строительстве жилой и нежилой недвижимости является одним из самых распространённых способов удовлетворения потребностей граждан в жилье и иных, не связанных с проживанием в них, строений. Отношения, возникающие по этому поводу, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 г.№ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии со ст. 6 этого Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи. Читать далее

Споры в суде, возникающие при переуступке долевого участия в строительстве

Одним из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения и одновременно с этим – реализации конституционного права каждого на жилище, провозглашённого частью 1 статьи 40 Конституции, является участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 г.№ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Читать далее

Споры о долевом участии в строительстве в суде

30.12.2004 года был принят Федеральный закон Российской Федерации №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее ФЗ-214). В части 2 ст. 1 этого закона были определены три формы, в которых государство разрешило осуществлять привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

Это договор участия в долевом строительстве, выпуск жилищных сертификатов и участие граждан в жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах.

Часть 2.1. статьи 1 ФЗ-214 запрещает привлечение денежных средств граждан для строительства в иных формах, кроме предусмотренных ФЗ-214.Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства с нарушением этого требования, может быть признана судом недействительной, но только по иску самого гражданина, заключившего такую сделку. Читать далее