Добросовестный приобретатель недвижимого имущества (жилых помещений)

Участниками значительного количества гражданских дел являются так называемые «добросовестные приобретатели».

Что это за категория участников?

Одним из общих правовых принципов является принцип добросовестности участников правоотношений. Этот принцип нашёл закрепление и в гражданском законодательстве. Так, в соответствии с ч.5 ст. 10 ГК Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В ч. 1 ст. 302 ГК РФ дано понятие добросовестного приобретателя как приобретателя, который не знал и не мог знать, что лицо, у которого приобретено имущество, не имело права его отчуждать. За добросовестным приобретателем зарегистрировано право на приобретённое им недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке. Следовательно, и добросовестность приобретателя этого имущества, зарегистрированное право на которое предполагается, может быть опровергнута только в результате рассмотрения конкретного дела в суде. Читать далее

Определение долей в жилье с использованием материнского капитала

С введением в действие Федерального закона от 29 декабря 2006 года N 256-ФЗ “О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей” одним из основных направлений использования материнского капитала является приобретение или строительство с его использованием жилых помещений.

При этом большое практическое значение приобрёл вопрос определения долей членов семьи в жилом помещении (квартире, доме), купленном или построенном с использованием материнского капитала.

От правильного решения этого вопроса зависит как последующее распоряжение  жилым помещением так и его раздел, о проведении которого, как правило, заявляют стороны в исках по бракоразводным процессам. Читать далее

Компенсации за утрату жилого помещения.

Согласно статье 31.1 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации (пункт 1); компенсация, предусмотренная пунктом 1 данной статьи, выплачивается в случае, если по не зависящим от указанных лиц причинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты указанного в данной статье имущества, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению; размер данной компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать один миллион рублей (пункт 2); порядок выплаты Российской Федерацией компенсации, предусмотренной пунктом 1 данной статьи, устанавливается Правительством Российской Федерации (пункт 3).

Судебная практика по применению ст. 31.1 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» до недавнего времени складывалась таким образом, что суды, при вынесении решений по заявленным требованиям, возникновение права гражданина на получение разовой компенсации связывали не только с доказанностью самого факта лишения добросовестного приобретателя собственности и отсутствия возможности взыскания денежных средств по исполнительному листу, но и с наличием факта незаконных действий государственных органов по государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в результате которых собственник лишился недвижимого имущества. Читать далее

Признание договоров купли-продажи квартир и жилых домов, приобретённых за материнский капитал, недействительными сделками

Федеральный закон от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ “О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей” предусматривает возможность использования материнского капитала для улучшения жилищных условий.

Однако, нередко после реализации этой возможности и приобретении жилого помещения, возникают ситуации, которые приводят к признанию этих договоров недействительными сделками. Читать далее

Использование материнского капитала для покупки квартир, жилых домов и улучшения жилищных условий

В дополнение к существующим мерам социальной защиты семьи федеральный законодатель в Федеральном законе от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ “О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей” предусмотрел возможность получения государственной поддержки в форме материнского (семейного) капитала.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 3 Закона право на дополнительные меры государственной поддержки возникает при рождении (усыновлении) ребенка (детей), имеющего гражданство Российской Федерации, у женщин, родивших (усыновивших) второго ребенка начиная с 1 января 2007 г., независимо от места их жительства. Читать далее

Риски при покупке квартир и другого жилья

В наше время человеку, принявшему решение купить жилье, чрезвычайно важно сделать правильный выбор и не остаться у разбитого корыта.
Множество агентств недвижимости предлагают свои услуги по юридическому сопровождению сделок с недвижимым имуществом, однако, не всегда обращение даже к знакомым риэлтерам обеспечивает полную юридическую чистоту сделки. Абсолютное большинство сделок с жилыми помещениями требует тонкого правового анализа с целью оценки всех возможных юридических рисков.
Тем, кто решил купить вторичное жилье, можно дать несколько советов, как обезопасить себя.

Читать далее

Покупка и продажа квартиры (жилого дома) с собственниками долей- несовершеннолетними, их прописка, выписка (регистрация, снятие с регистрации)

Не последнее место среди жилищных споров занимают дела, в основе которых лежат вопросы, связанные с нарушением прав несовершеннолетних в результате совершения сделок с жилой недвижимостью.

В одних случаях при совершении сделок с жилыми помещениями действительно имеют место нарушения прав несовершеннолетних, в других — заинтересованная сторона имитирует такое нарушение с целью получить дополнительные, ранее не оговорённые с контрагентами, преференции.

При этом, необходимо различать ситуации, когда несовершеннолетние являются собственниками (как правило, долей) жилых помещений и ситуации, в которых несовершеннолетний является членом семьи собственника, который имеет право пользования жилым помещением и зарегистрированы в нём по месту жительства. Читать далее

Риски при совершении сделок купли-продажи с объектами незавершённого строительства и участками с недостроем.

В условиях значительного распространения индивидуального жилищного строительства нередко возникают ситуации, связанные с необходимостью по тем или иным причинам продать недостроенный дом.

При этом определённым препятствием становится то обстоятельство, что право собственности на объект, которое облекает его в правовую форму, необходимую для совершения в отношении него сделки, отсутствует.

Существует установленная законом возможность устранения этой проблемы путём оформления государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством объект. После получения соответствующего свидетельства о регистрации права можно смело приступать к оформлении сделки купли-продажи недостроенного дома как незавершенного строительством объекта. Читать далее

Недействительность договоров, связанных с квартирами и жилыми домами

Большое количество споров, разрешаемых судами общей юрисдикции, имеет своим предметом признание недействительными сделок, совершаемых в отношении недвижимого имущества. Особенности рассмотрения этой категории дел связаны с тем, что предметом таких сделок является недвижимое имущество, правовой режим регулирования которого отличается от регулирования отношений, возникающих по поводу движимого имущества. В свою очередь, жилые помещения в составе недвижимого имущества имеют свои особенности правового регулирования.

Рассмотрим основания недействительности сделок. Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным данным кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в ГК РФ. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Читать далее

Жилищные права гражданского супруга по договору социального найма.

Как известно, гражданский брак по действующему семейному законодательству не находится в поле правового регулирования и не имеет никаких правовых последствий. Однако жизненные обстоятельства бывают намного разнообразнее тех общественных отношений, которые нашли своё правовое урегулирование.

В качестве примера можно взять такую ситуацию, когда двое одиноких, зачастую старше среднего возраста, людей находят друг друга, сходятся и живут одной семьёй в квартире, принадлежащей одному из них на основании договора социального найма. Ведут общее хозяйство, приобретают общее имущество. Однако брачные отношения не регистрируют, т. к. не видят в этом смысла. Дети уже взрослые, все проживают со своими семьями отдельно, зачастую в других городах.
Но вот супруг, которому принадлежала квартира, умирает. Гражданский супруг в квартире не зарегистрирован, в договор социального найма не включен. Читать далее