Приобретение
жилых помещений с помощью ипотеки является одним из основных финансовых
инструментов, к которому прибегают граждане, желающие решить свою жилищную
проблему.
В соответствии с ч.1 ст.1 Федерального закона от
16.07.1998 N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” по договору о залоге недвижимого
имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся
кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить
удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из
стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя
преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями,
установленными федеральным законом.
Залогодателем
может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не
участвующее в этом обязательстве (третье лицо).
Имущество,
на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и
пользовании.
Таким
образом, используя ипотеку, граждане имеют возможность купить жильё, не имея собственных
денежных средств, а взяв их в кредит у банка. Оплачивая платежи по кредиту,
включающие в себя суммы в счёт возврата заёмных средств и проценты за пользование
ими, граждане таким образом рассчитываются с банком за квартиру, которую
приобрели за его денежные средства. Чтобы гарантировать права банка на
получение обратно от гражданина выданных ему в кредит денежных средств,
приобретённая последним на эти деньги квартира передаётся банку в залог.
В
случае нарушения гражданином-заёмщиком обязательств по договору ипотеки,
связанных с погашением кредита, банк вправе потребовать
досрочного возврата всей суммы кредита, потому что такое условие обязательно
содержится в кредитном договоре. На исполнение этого требования кредитор
предоставляет заемщику определённый срок по правилам п. 2 ст. 452 ГК РФ — от
пятнадцати до тридцати дней с даты получения требования. Если кредит не будет
возвращен досрочно по требованию, то следующим шагом банка будет обращение в
суд с иском о расторжении кредитного договора, досрочном взыскании суммы по
кредиту и обращении взыскания на предмет залога — ипотечное жилье.
При
этом, закон определил критерий, в соответствии с которым суд удовлетворяет заявленные об этом
требования либо отказывает в их удовлетворении.
Согласно пункту 1 статьи 54.1 Закона
“Об ипотеке (залоге недвижимости)” обращение взыскания на заложенное
имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником
нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер
требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Если
не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом
обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно
несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия
судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:
сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от
стоимости предмета ипотеки период просрочки исполнения обязательства,
обеспеченного залогом, составляет
менее трех месяцев.
Согласно ч. 2 ст. 350 ГК РФ При обращении взыскания на заложенное имущество
в судебном порядке суд по просьбе залогодателя, являющегося должником по
обязательству, при наличии уважительных причин вправе отсрочить продажу
заложенного имущества с публичных торгов на срок до одного года.
Отсрочка не освобождает должника от
возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, процентов и
неустойки.
На основании
положений ч.3 ст. 54 Закона “Об ипотеке (залоге
недвижимости)” по заявлению залогодателя
суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на
заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях,
когда:
-залогодателем
является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору
об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином
предпринимательской деятельности;
-предметом
ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного
назначения.
Определяя
срок, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, суд
учитывает в том числе то, что сумма требований залогодержателя, подлежащих
удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки,
не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в
отчете независимого оценщика или решении суда на момент реализации такого
имущества.
Отсрочка
реализации заложенного имущества не затрагивает прав и обязанностей сторон по
обязательству, обеспеченному ипотекой этого имущества, и не освобождает
должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора,
причитающихся кредитору процентов и неустойки.
Если должник
в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования
кредитора, обеспеченные ипотекой в том объеме, который они имеют к моменту
удовлетворения требования, суд по заявлению залогодателя отменяет решение об
обращении взыскания.
Следует
учесть, что для получения отсрочки реализации заложенного имущества мало
обратиться в суд с соответствующим заявлением.
В
Определении от 29 мая 2012г. № 80-В12-2 Верховный Суд РФ указал на то, что
наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным
пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи,
совместно проживающих в принадлежащем помещении, не является препятствием для
обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом
ипотеки (договорной или законной). Распространяя на обеспеченные договорной и
законной ипотекой обязательства общее правило об ответственности должника всем
своим имуществом, указанные законоположения направлены на достижение баланса
прав и законных интересов взыскателей и должников и служат для реализации
положений, закрепленных статьями 17 (часть 3), 35 и 46(часть 1) Конституции Российской Федерации, согласно которым
осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и
свободы других лиц, каждый вправе иметь имущество в собственности и
распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, а также
каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод в случае неисполнения
обязательств. Иное означало бы непропорциональную защиту прав и законных
интересов должника (ответчика) в нарушение других, равноценных по своему
значению прав кредитора (взыскателя).
Такая же
позиция отражена в Определениях Верховного Суда РФ от 21 июня 2011г. №
48-В11-10, 06 августа 2013г. № 24-КГ13-4,от 29 мая 2012г., № 80-В12-2, иных.
Следуя такой
практике Верховного Суда РФ, суды общей юрисдикции РФ, рассматривая дела по
взысканию кредитных долгов, отказывают в просьбах должников об отсрочке
реализации ипотечных квартир, обоснованных только наличием детей и отсутствием
иной жилплощади.
Для
получения годичной отсрочки по продаже ипотечного
жилья помимо заявления об этом и
предоставления и информации о наличии
несовершеннолетних детей и отсутствии другого жилого помещения, необходимо предъявить суду и Банку сведения о месте работы,
размере заработка, получаемых (возможно) пособиях, иных выплатах нетрудового характера,
наличии движимого либо недвижимого имущества, подлежащего реализации с целью
погашения кредита и другие убедительные доказательства возможности погашения
кредита в пределах периода отсрочки.
Согласно ч.
1 ст. 78 Закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)” обращение залогодержателем
взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества
являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых
иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие
жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в
силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных
банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на
приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их
капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее
предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома
или квартиры.
Освобождение
таких жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном
федеральным законом.
Особенности
обращения взыскания на имущество, находящееся в ипотеке в силу закона в
соответствии с Федеральным законом “Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в
некоторые законодательные акты Российской Федерации”, определяются
указанным Федеральным законом.
Адвокат: Панасюк В.И.