Жильё в нежилом помещении

Довольно часто предметом рассмотрения судами общей юрисдикции становятся споры, возникшие в связи с проживанием граждан в нежилых строениях.
Жилищные отношения такого характера возникали в соответствии с различными ситуациями, особенно в переходный период, связанный с изменением жилищного законодательства в постсоветский период. Как правило, вселение производилось на основании каких-либо договоров, которые по своей сути были договорами найма. Никаких ордеров при этом не выписывалось. В определённый момент возникали ситуации субъективного и объективного характера, в соответствии с которыми ранее не имеющее претензий проживание в таких помещениях, стало казаться заинтересованным лицам незаконным. Как правило, за этим следовал иск в суд о применении последствий недействительности договора найма и об истребовании имущества в виде нежилого помещения из незаконного владения.
Что должно приниматься во внимание при разрешении проблем правового регулирования подобного рода отношений проиллюстрировало дошедшее до рассмотрения в Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации дело N 51-КГ16-4.
Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что у ответчиков отсутствуют законные основания для проживания в спорном помещении. Поскольку помещение было нежилым, а ордер на вселение отсутствовал, договор найма помещения был признан недействительным, в связи с чем суд пришел к выводу об обоснованности требований истца о применении последствий недействительности сделки путем истребования занимаемого ответчиками помещения.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
Отменяя акты судов первой и апелляционной инстанций и направляя дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации исходила из следующего.
Статьей 15 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что объектами жилищных прав являются жилые помещения (часть 1).
Жилым помещением признается изолированное помещение
Статьей 15 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что объектами жилищных прав являются жилые помещения (часть 1).
Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (часть 2).
К жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната (часть 1 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Согласно части 1 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение предназначено для проживания граждан.
Аналогичные положения содержались в статье 7 Жилищного кодекса РСФСР, действовавшей на момент предоставления спорного помещения ответчику.
В силу указанных выше нормативных положений для проживания могут быть предоставлены только жилые помещения.
Как установлено судом и следует из материалов дела, спорное жилое помещение было предоставлено ответчику для проживания в 1985 году, с этого же периода времени он зарегистрирован в нем.
В соответствии со статьей 4 Жилищного кодекса РСФСР, действовавшего в период вселения ответчика в спорное помещение, находящиеся на территории РСФСР жилые дома, а также жилые помещения в других строениях образуют жилищный фонд, к которому относятся не только жилые дома, но и жилые помещения в других строениях. В жилищный фонд не входят нежилые помещения в жилых домах, предназначенных для торговых, бытовых и иных нужд промышленного характера.
Аналогичное содержание имела статья 1 Закона Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. N 4218-I “Об основах федеральной жилищной политики”, определяющая структуру жилищного фонда как совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома, квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.
Таким образом, на момент вселения ответчиков в спорное помещение факт нахождения жилого помещения в нежилом здании не противоречил действовавшему в тот период жилищному законодательству.
Согласно статьям 47 и 105 Жилищного кодекса РСФСР ордер на жилое помещение является основанием для вселения в жилое помещение. Однако отсутствие у гражданина ордера на занятие жилой площади при фактическом вселении в предоставленное ему помещение, проживании в нем и исполнении обязанностей нанимателя само по себе не может служить препятствием к возникновению у такого лица права пользования жилым помещением.
Факт непрерывного длительного проживания ответчика в спорном жилом помещении и оплаты учреждению коммунальных услуг и квартплаты за пользование им был установлен судом. Вселение ответчика в жилое помещение произошло вследствие трудовых отношений с учреждением.
Каких-либо злоупотреблений или нарушений со стороны ответчика при вселении в спорное помещение допущено не было.
Поскольку ответчик занимает спорное помещение на законных основаниях (в связи с трудовыми отношениями), между сторонами сложились фактически жилищные правоотношения, то оснований для применения положений статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется.
Статьей 13 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации” (далее – Вводный закон) установлено, что граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, или имеют право состоять на данном учете, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления других жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 “О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации”, судам следует учитывать, что статьей 13 Вводного закона предусмотрены дополнительные гарантии для граждан, проживающих в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. В соответствии с названной статьей указанные граждане, состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставленных по договорам социального найма (часть 1 статьи 51 Жилищного кодекса Российской Федерации), или имеющие право состоять на данном учете (часть 2 статьи 52 Жилищного кодекса Российской Федерации), не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. Категории граждан, выселяемых из служебных жилых помещений и общежитий с предоставлением другого жилого помещения, были определены статьями 108 и 110 Жилищного кодекса РСФСР.
Таким образом, статья 13 указанного закона дополняет определенный частью 2 статьи 103 Жилищного кодекса Российской Федерации перечень лиц, которые не могут быть выселены из специализированных жилых помещений без предоставления им других жилых помещений.
Как указано судом высшей инстанции, по настоящему делу, с учетом заявленных исковых требований, одним из юридически значимых и подлежащих доказыванию обстоятельств являлось выяснение статуса спорного помещения в момент его предоставления ответчику как жилого и наличия совокупности предусмотренных статьей 13 Вводного закона условий, при которых ответчик не может быть выселен без предоставления другого жилого помещения.
В Жилищном Кодексе РФ, в отличие от ранее действовавшего жилищного законодательства, существует институт перевода нежилого помещения в жилое (ст.ст. 22, 23 ЖК РФ).

Адвокат Панасюк В.И.

Улучшение жилищных условий по программе реновации

Проводимая Правительством города Москвы программа реновации жилого фонда предусматривает возможность взамен приобретения равнозначного жилого помещения улучшить свои условия проживания.

1 февраля 2018 г. Правительством Москвы было принято постановление N 45-ПП «О порядке приобретения собственниками жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в Программу реновации жилищного фонда в городе Москве, или гражданами, имеющими право пользования такими жилыми помещениями на условиях социального найма, за доплату жилых помещений большей площади и (или) жилых помещений, имеющих большее количество комнат, чем предоставляемые им равнозначные жилые помещения» Читать далее

Гарантии жилищных прав при реновации

Федеральным Законом Российской Федерации от 01.07.2017г. № 141-ФЗ внесены изменения в Закон Российской Федерации от 15 апреля 1993 г. N 4802-I “О статусе столицы Российской Федерации” и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей регулирования отдельных правоотношений в целях реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации-городе федерального значения Москве.

В соответствии со ст. 4 Закона Российской Федерации от 15 апреля 1993 г. N 4802-I “О статусе столицы Российской Федерации” под реновацией жилищного фонда в городе Москве (далее также – реновация) понимается совокупность мероприятий, выполняемых в соответствии с программой реновации жилищного фонда в городе Москве, направленных на обновление среды жизнедеятельности и создание благоприятных условий проживания граждан, общественного пространства в целях предотвращения роста аварийного жилищного фонда в городе Москве, обеспечения развития жилых территорий и их благоустройства. Программа реновации устанавливает очередность сноса многоквартирных домов, включенных в программу реновации. Очередность сноса указанных многоквартирных домов определяется с учетом их технического состояния.

Вопросам реновации посвящены новые статьи этого закона 7.1-7.8. Читать далее

Выселение несовершеннолетних

Довольно распространёнными среди жилищных споров являются дела по снятию с регистрационного учёта несовершеннолетних, как не приобретших права пользования жилым помещением.

Спорные ситуации возникают, как правило, при следующих обстоятельствах. После рождения детей родители (оба или один из родителей) регистрируют их по месту своей регистрации. При этом сами по месту регистрации не проживают, и ребёнок фактически никогда не вселялся в жилое помещение, где был зарегистрирован. Читать далее

Субсидия на оплату жилого помещения.

Субсидия на оплату жилого помещения и коммунальных услуг является адресной социальной помощью семьям или одиноко проживающим гражданам, выплачиваемой из государственного бюджета, тем, кто не имеет достаточного для оплаты жилого помещения и коммунальных услуг дохода в связи с чем, законодателем установлен особый порядок определения размера субсидий, порядок их предоставления, перечень прилагаемых к заявлению документов, условия приостановки и прекращения предоставления субсидий, порядок определения состава семьи получателя субсидии и исчисления совокупного дохода такой семьи.

Отношения по поводу получения гражданами субсидий регулируются ст. 159 ЖК РФ, Правилами предоставления субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, утвержденных постановлением Правительства РФ от 14.12.2005 N 761 “О предоставлении субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг”, постановлением Правительства Москвы от 19.09.2006 N 710-ПП “О предоставлении субсидий на оплату жилого помещениями коммунальных услуг в городе Москве”. Читать далее

Имущественные споры при расторжении договора лизинга.

Принятие Пленумом ВАС РФ 14.03.2014г. постановления № 14 «Об отдельных вопросах, связанных с договором выкупного лизинга» внесло определённую ясность в подходах судебных инстанций к различным спорным ситуациям, возникающим в процессе исполнения договора выкупного лизинга, и можно сказать, кардинально изменила судебную практику.
До выхода в свет указанного постановления в целом неоднозначная судебная практика стала приобретать определённую тенденцию после принятия Постановления Президиума Высшего Арбитражного суда от 12 июля 2011г. № 17389/10 . В соответствии с ней предметом исковых требований лизингополучателя после расторжения договора лизинга лизингодателем стало взыскание неосновательного обогащения в виде выплаченной в составе лизинговых платежей выкупной стоимости предмета лизинга. При этом выкупная стоимость предмета лизинга определялась на момент заключения договора в процентном отношении к общей сумме предстоящих к уплате лизинговых платежей. То есть, определялось, какая доля в общей сумме лизинговых платежей приходится на стоимость предмета лизинга. Читать далее

Возмещение вреда жизни или здоровью гражданина, причинённого в результате дорожно-транспортного происшествия.

Помимо имущественного вреда автотранспортному средству в результате дорожно-транспортного происшествия причиняется вред жизни и здоровью гражданина.

У лица, виновного в причинении вреда жизни и здоровью гражданина, возникает обязательство его возместить. Правовые основания и порядок возмещения зависят от того, был ли в результате дорожно-транспортных происшествий причинён вред здоровью потерпевшего или наступила его смерть.

В первом случае правовые основания возмещения вреда предусмотрены ст. ст. 1085, 1086 ГК РФ, во втором – ст.ст.1088, 1089 ГК РФ. Особенности возмещения вреда несовершеннолетним отражены в ст. 1087 ГК РФ. Читать далее

Правовая экспертиза договора, заключаемого субъектом предпринимательской деятельности

Как показывает практика, не смотря на то, что времена командной экономики канули в лету, многие руководители субъектов предпринимательской деятельности недооценивают роль правовых механизмов в экономике и формально упрощённо относятся к процедуре заключения договоров. Обычно она сводится к подписанию текста договора без предварительного его изучения профессиональным юристом.

К пониманию недопустимости такого пренебрежительного отношения к юридическому обеспечению ведения бизнеса приходят обычно после того, как наступают правовые последствия реализации таких условий договора, которые поставили сторону в заведомо невыгодное положение. Для хозяйствующего субъекта эти неблагоприятные последствия наступают, как правило, в виде материальных лишений. Чтобы избежать этого, необходимо проводить по заключаемым сделкам юридическую экспертизу. Читать далее

Гражданский иск в уголовном процессе.

Гражданский иск в уголовном процессе является основным и главным средством защиты имущественных прав потерпевших по уголовным делам и представляет собой требование физического или юридического лица к лицу, совершившему преступление, о возмещении причиненного им вреда.

Согласно ч. 1 ст. 42 УПК РФ потерпевшими признаются физические лица, которым преступлением причинен физический, имущественный, моральный вред, а также и юридические лица, которым преступлением причинен вред их имуществу и деловой репутации.

Основные положения, касающиеся гражданского иска, гражданского истца как участника уголовно-процессуального производства, его прав и обязанностей предусмотрены статьей 44 УПК РФ. Читать далее

Сбор и предъявление доказательств по делам о взыскании договорной задолженности.

Принцип состязательности гражданского и арбитражного судопроизводства нашёл своё отражение в ст. 56 ГПК РФ и ст.65 АПК РФ, в соответствии с которыми каждая сторона или лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений.

В связи с этим, вопрос сбора и предоставление в судебное заседание доказательств в обоснование исковых требований либо для их опровержения выступает на первое место.

Вне зависимости от вида договорных отношений общим в данной категории дел является нарушение эквивалентности встречных предоставлений вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязанностей одной из сторон. Собственно, это и является причиной возникновения задолженности, подлежащей взысканию.

Особенности сбора доказательств определяются предметом доказывания. В него, в нашем случае, входит размер задолженности и обоснование правомочности её взыскания, иными словами, факта неисполнения обязательства стороной договора.
Читать далее