Наследование самовольной постройки через суд

В соответствии с действующим гражданским законодательством, объект недвижимости, до момента оформления на него права собственности, не может являться объектом гражданско-правового оборота, в отношении него не могут совершаться сделки.

Но как быть в ситуации, когда потенциальный собственник, который вложил в строительство немалые средства, умер, не успев оформить право собственности на построенный объект? При этом, как правило, разрешительная документация на строительство отсутствует. Проблем с наследованием не возникает, когда объект построен на земельном участке, находившемся у умершего в собственности. Вместе с земельным участком строение переходит по наследству наследникам, и те имеют возможность оформить на него право собственности, руководствуясь ст. 222 ГК РФ.

Другая ситуация проблемного характера, требующая судебного разрешения, возникает если земельный участок, на котором осуществлялось строительство, был предоставлен для этих целей в аренду умершему застройщику.

Как быть в этом случае, ведь формальных оснований для наследования земельного участка не имеется, а на строение право собственности отсутствует?

Более того, поскольку право собственности на объект строительства не было зарегистрировано наследодателем, а разрешения на строительство не имеется, по смыслу ст.ст. 219, 222 ГК РФ, построенный объект является самовольной постройкой.

Пункт 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г. “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав” гласит, что требование наследников, принявших наследство, о признании права на самовольную постройку может быть удовлетворено только в том случае, если к наследникам в порядке наследования перешло право собственности или право пожизненного наследуемого владения земельным участком, на котором осуществлена постройка, при соблюдении условий, установленных статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Казалось бы, ситуация тупиковая и с точки зрения судебного разрешения данной проблемы перспектив не имеет. Однако, как показала судебная практика, более глубокий подход в понимании положений ст. 222 ГК РФ, позволяет выйти из этого тупика в интересах наследников.

Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (пункт 1).

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи (пункт 2).

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 года “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, поскольку самовольная постройка не является имуществом, принадлежащим наследодателю на законных основаниях, она не может быть включена в наследственную массу. Вместе с тем это обстоятельство не лишает наследников, принявших наследство, права требовать признания за ними права собственности на самовольную постройку. Однако такое требование может быть удовлетворено только в том случае, если к наследникам в порядке наследования перешло право собственности или право пожизненного наследуемого владения земельным участком, на котором осуществлена постройка, при соблюдении условий, установленных статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, одним из критериев самовольности постройки в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации является возведение недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.

В соответствии со взаимосвязанными положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Абзац 1 статьи 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации, гласит, что в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

В соответствии с разъяснениями, изложенным в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 мая 2012 года N 9 “О судебной практике по делам о наследовании” при отсутствии надлежаще оформленных документов, подтверждающих право собственности наследодателя на имущество, возможно предъявление иска о включении имущества в состав наследства, а если в срок, предусмотренный статьей 1154 Гражданского кодекса Российской Федерации, решение не было вынесено – также требования о признании права собственности в порядке наследования за наследниками умершего.

Согласно пункту 2 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Таким образом, в порядке универсального правопреемства к наследникам переходят в числе прав на наследство и имущественные права по договору аренды, а также право на самовольно возведённое на арендуемом наследодателем земельном участке.

Именно такой подход отражён в Определении Верховного Суда РФ от 14 апреля 2015г. по делу №32-КГ14-19.

Адвокат Панасюк В.И.

Жильё в нежилом помещении

Довольно часто предметом рассмотрения судами общей юрисдикции становятся споры, возникшие в связи с проживанием граждан в нежилых строениях.
Жилищные отношения такого характера возникали в соответствии с различными ситуациями, особенно в переходный период, связанный с изменением жилищного законодательства в постсоветский период. Как правило, вселение производилось на основании каких-либо договоров, которые по своей сути были договорами найма. Никаких ордеров при этом не выписывалось. В определённый момент возникали ситуации субъективного и объективного характера, в соответствии с которыми ранее не имеющее претензий проживание в таких помещениях, стало казаться заинтересованным лицам незаконным. Как правило, за этим следовал иск в суд о применении последствий недействительности договора найма и об истребовании имущества в виде нежилого помещения из незаконного владения.
Что должно приниматься во внимание при разрешении проблем правового регулирования подобного рода отношений проиллюстрировало дошедшее до рассмотрения в Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации дело N 51-КГ16-4.
Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что у ответчиков отсутствуют законные основания для проживания в спорном помещении. Поскольку помещение было нежилым, а ордер на вселение отсутствовал, договор найма помещения был признан недействительным, в связи с чем суд пришел к выводу об обоснованности требований истца о применении последствий недействительности сделки путем истребования занимаемого ответчиками помещения.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
Отменяя акты судов первой и апелляционной инстанций и направляя дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации исходила из следующего.
Статьей 15 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что объектами жилищных прав являются жилые помещения (часть 1).
Жилым помещением признается изолированное помещение
Статьей 15 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что объектами жилищных прав являются жилые помещения (часть 1).
Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (часть 2).
К жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната (часть 1 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Согласно части 1 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение предназначено для проживания граждан.
Аналогичные положения содержались в статье 7 Жилищного кодекса РСФСР, действовавшей на момент предоставления спорного помещения ответчику.
В силу указанных выше нормативных положений для проживания могут быть предоставлены только жилые помещения.
Как установлено судом и следует из материалов дела, спорное жилое помещение было предоставлено ответчику для проживания в 1985 году, с этого же периода времени он зарегистрирован в нем.
В соответствии со статьей 4 Жилищного кодекса РСФСР, действовавшего в период вселения ответчика в спорное помещение, находящиеся на территории РСФСР жилые дома, а также жилые помещения в других строениях образуют жилищный фонд, к которому относятся не только жилые дома, но и жилые помещения в других строениях. В жилищный фонд не входят нежилые помещения в жилых домах, предназначенных для торговых, бытовых и иных нужд промышленного характера.
Аналогичное содержание имела статья 1 Закона Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. N 4218-I “Об основах федеральной жилищной политики”, определяющая структуру жилищного фонда как совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома, квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.
Таким образом, на момент вселения ответчиков в спорное помещение факт нахождения жилого помещения в нежилом здании не противоречил действовавшему в тот период жилищному законодательству.
Согласно статьям 47 и 105 Жилищного кодекса РСФСР ордер на жилое помещение является основанием для вселения в жилое помещение. Однако отсутствие у гражданина ордера на занятие жилой площади при фактическом вселении в предоставленное ему помещение, проживании в нем и исполнении обязанностей нанимателя само по себе не может служить препятствием к возникновению у такого лица права пользования жилым помещением.
Факт непрерывного длительного проживания ответчика в спорном жилом помещении и оплаты учреждению коммунальных услуг и квартплаты за пользование им был установлен судом. Вселение ответчика в жилое помещение произошло вследствие трудовых отношений с учреждением.
Каких-либо злоупотреблений или нарушений со стороны ответчика при вселении в спорное помещение допущено не было.
Поскольку ответчик занимает спорное помещение на законных основаниях (в связи с трудовыми отношениями), между сторонами сложились фактически жилищные правоотношения, то оснований для применения положений статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется.
Статьей 13 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации” (далее – Вводный закон) установлено, что граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, или имеют право состоять на данном учете, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления других жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 “О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации”, судам следует учитывать, что статьей 13 Вводного закона предусмотрены дополнительные гарантии для граждан, проживающих в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. В соответствии с названной статьей указанные граждане, состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставленных по договорам социального найма (часть 1 статьи 51 Жилищного кодекса Российской Федерации), или имеющие право состоять на данном учете (часть 2 статьи 52 Жилищного кодекса Российской Федерации), не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. Категории граждан, выселяемых из служебных жилых помещений и общежитий с предоставлением другого жилого помещения, были определены статьями 108 и 110 Жилищного кодекса РСФСР.
Таким образом, статья 13 указанного закона дополняет определенный частью 2 статьи 103 Жилищного кодекса Российской Федерации перечень лиц, которые не могут быть выселены из специализированных жилых помещений без предоставления им других жилых помещений.
Как указано судом высшей инстанции, по настоящему делу, с учетом заявленных исковых требований, одним из юридически значимых и подлежащих доказыванию обстоятельств являлось выяснение статуса спорного помещения в момент его предоставления ответчику как жилого и наличия совокупности предусмотренных статьей 13 Вводного закона условий, при которых ответчик не может быть выселен без предоставления другого жилого помещения.
В Жилищном Кодексе РФ, в отличие от ранее действовавшего жилищного законодательства, существует институт перевода нежилого помещения в жилое (ст.ст. 22, 23 ЖК РФ).

Адвокат Панасюк В.И.

Снятие с жилищного учёта в Москве владельцев (собственников) сельских домов и дач

К сожалению, как показывает практика последних лет, реализация жилищных программ Департаментом городского имущества города Москвы имеет тенденцию к использованию любых поводов для того, чтобы снять с жилищного учёта москвичей, нуждающихся в улучшении жилищных условий и предоставлении жилых помещений.

В качестве одного из таких поводов для снятия с жилищного учёта используется наличие у жителей города Москвы домов в сельской местности и дач, что трактуется как утрата основания, дающего им право на получение жилого помещения по договору социального найма.

Cтатья 9 Закона г. Москвы от 14 июня 2006 г. № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» гласит, что в целях установления уровня обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения для принятия их на жилищный учет исчисляется размер площади жилого помещения, приходящейся на долю каждого члена семьи заявителя. Для определения размера площади жилого помещения, приходящейся на долю каждого члена семьи заявителя, определяется суммарная площадь всех жилых помещений или их частей, в отношении которых кто-либо из членов семьи обладает самостоятельным правом пользования либо правом собственности, и делится на количество членов семьи.

Учитывая это, при установлении уровня обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения для принятия их на жилищный учет или снятия с жилищного учёта принимаются в расчёт имеющиеся у них дома в сельской местности и дачи.

Критерием учёта при определении наличия у граждан оснований для постановки на жилищный учёт до 2017 был уровень благоустроенности имеющиеся у них дома в сельской местности и дачи.

Практика московских судов в тот период складывалась таким образом, что из 10 случаев отказа в постановке на жилищный учёт или снятия с жилищного учёта владельцев таких домов и дач 8 признавались ими незаконными.

Однако, начиная с 2017 года ситуация кардинальным образом изменилась. Действия Департамента городского имущества города Москвы по снятию с жилищного учёта москвичей, владеющих домами и дачами за городом, стали признаваться законными.

Причиной для этого явилось следующее обстоятельство.

До 2017 года действовала старая редакция ч. 4 ст. 8 Закона г. Москвы от 14 июня 2006 г. № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения», в соответствии с которой жители Москвы признавались нуждающимися в жилых помещениях если проживали в домах, в которых отсутствует хотя бы один из видов удобств, указанных в Приложении № 1 к этому Закону, независимо от учетной нормы площади жилого помещения.
Это приложение предусматривает, что благоустроенные жилые помещения в Москве должны соответствовать следующему стандарту: дом (квартира) со всеми видами удобств (электроснабжение, водопровод, канализация, отопление, ванна или душ, газовая или электрическая плита, горячее водоснабжение или газовая колонка), независимо от материала стен.

Согласно старой редакции ч. 4 ст. 8 Закона, при признании жителей города Москвы нуждающимися в жилых помещениях, не учитывались дома и дачи, в которых отсутствует хотя бы один из видов удобств, указанных в Приложении № 1 к этому Закону, независимо от учетной нормы площади жилого помещения.

Законом г. Москвы от 28 декабря 2016 г. № 55 в ч. 4 ст. 8 Закона г. Москвы от 14 июня 2006 г. № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» были внесены поправки, вступившие в силу 9 января 2017 г.

В соответствии с этими поправками жители города Москвы признаются нуждающимися в жилых помещениях при наличии хотя бы одного из следующих оснований: заявители проживают в жилых помещениях в многоквартирных домах, в которых отсутствует хотя бы один из видов удобств, указанных в приложении 1 к настоящему Закону, независимо от учетной нормы площади жилого помещения.

Таким образом, Департамент городского имущества города Москвы получил возможность при определении уровня обеспеченности граждан жилой площадью не принимать во внимание уровень благоустроенности принадлежащих им домов в сельской местности и дач и учитывать их включать их жилую площадь в расчёт наряду с благоустроенными квартирами в многоквартирных домах.

Получилась абсурдная ситуация. А именно, при определении уровня обеспеченности граждан в г. Москве учитываются жилые помещения в многоквартирных домах, дома в сельской местности и дачи.

Однако Закон № 29 указывает на критерий благоустроенности только в отношении жилых помещениях в многоквартирных домах. В отношении критериев учёта домов в сельской местности и дач, Закон № 29 ничего не говорит. Чем же руководствуются суды, принимая в этом споре сторону Департамента городского имущества города Москвы?

Судебная практика заполнила этот пробел критерием «пригоден для проживания», определяемым в отношении сельских домов и дач создаваемыми местными администрациями жилищными комиссиями.

Однако при этом не даётся оценки тому факту, что принимаемые такими комиссиями акты не соответствуют ни по процедуре их принятия, ни по форме Постановлению Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 29.11.2019) “Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом”.

Кроме того, при принятии решений в пользу Департамента городского имущества города Москвы суды не учитывают положения ст. 6 ЖК РФ, в соответствии с которой акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.

Следуя данной логике, было бы правильным ч. 4 ст. 8 Закона в действующей в настоящее время редакции не применять к жителям Москвы, вставшим на жилищный учет или приобретшим в собственность неблагоустроенные дома и дачи до 9 января 2017 г.

Указанная статья Закона в действующей редакции может быть применена при определении уровня обеспеченности граждан жилым помещением при постановке на жилищный учет только к тем жителям Москвы, которые встали на жилищный учет или приобретшим в собственность неблагоустроенные дома и дачи после 9 января 2017 г.

Адвокат: Панасюк В.И.

Признание права собственности на жилые помещения в порядке наследования через суд

Признание права собственности на жилые помещения в порядке наследования осуществляется в соответствии с общими правилами наследования.
Для приобретения наследства недостаточно являться наследником по закону или по завещанию.
Требуется принять наследство одним из способов, указанных в статье 1153 ГК РФ, то есть подать в шестимесячный срок со дня открытия наследства нотариусу или иному уполномоченному должностному лицу, по месту его открытия, заявление о принятии наследства или заявление о выдаче свидетельства о праве на наследство либо совершить в рамках того же срока действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства.
Необходимость признания права собственности в порядке наследования через суд возникает, если в установленный законом шестимесячный срок наследник не подал заявление о принятии наследства.
Возможность признания права собственности в порядке наследования в судебном порядке основывается на том, что согласно пункта 4 статьи 1152 ГК РФ, принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. Это положение действует, в том числе в отношении недвижимого имущества и является исключением из общего правила, определяющего возникновение права собственности на недвижимое имущество с момента государственной регистрации.
Отсутствие предусмотренной статьей 131 ГК РФ обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество, перешедшее по наследству, ограничивает возможность распоряжаться этим имуществом (продавать, дарить и т.п.), но никак не влияет на факт принадлежности этого имущества на праве собственности лицу, получившему его в порядке наследования.
Пункт 4 статьи 1152 ГК РФ достаточно однозначно толкуется судами. Так, по одному из дел Президиум Московского областного суда в постановлении от 4 июня 2008 г. № 387 указал следующее: «Из содержания ч. 5 ст. 546 ГК РСФСР (действовавшей на момент открытия наследства), а также п. 4 ст. 1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. Таким образом, в исключение из общего правила право собственности на наследственное имущество (недвижимое имущество) принадлежит наследнику, принявшему наследство фактически, с момента открытия наследства, независимо от того, была ли произведена государственная регистрация такого права».
Именно на этом положении ГК РФ основаны распространенные в судебной практике иски о признании права собственности в порядке наследования.
По делам такого рода наследник должен представить доказательства о совершении им в течение шести месяцев со дня открытия наследства любых действий по владению, управлению и пользованию наследственным имуществом, поддержанию его в исправном состоянии, об уплате налоговых и иных платежей, о получении платы с лиц, проживающих в наследственном доме (квартире), погашении за счет наследственного имущества долгов наследодателя и т.п., свидетельствующих о фактическом принятии им в наследство этого имущества.
Для единообразного разрешения споров данной категории Верховным судом Российской Федерации в постановлении от 29 мая 2012 №9 «О судебной практике по делам о наследовании» разъяснено, что наследник, принявший наследство, независимо от времени и способа его принятия считается собственником наследственного имущества, носителем имущественных прав и обязанностей со дня открытия наследства вне зависимости от факта государственной регистрации прав на наследственное имущество и ее момента (если такая регистрация предусмотрена законом).
Под совершением наследником действий, свидетельствующих о фактическом принятии наследства, следует понимать совершение предусмотренных пунктом 2 статьи 1153 ГК РФ действий, а также иных действий по управлению, распоряжению и пользованию наследственным имуществом, поддержанию его в надлежащем состоянии, в которых проявляется отношение наследника к наследству как к собственному имуществу.
В качестве таких действий, в частности, могут выступать: вселение наследника в принадлежавшее наследодателю жилое помещение или проживание в нем на день открытия наследства (в том числе без регистрации наследника по месту жительства или по месту пребывания), обработка наследником земельного участка, подача в суд заявления о защите своих наследственных прав, обращение с требованием о проведении описи имущества наследодателя, осуществление оплаты коммунальных услуг, страховых платежей, возмещение за счет наследственного имущества расходов, предусмотренных статьей 1174 ГК РФ, иные действия по владению, пользованию и распоряжению наследственным имуществом. При этом такие действия могут быть совершены как самим наследником, так и по его поручению другими лицами. Указанные действия должны быть совершены в течение срока принятия наследства, установленного статьей 1154 ГК РФ.
Наличие совместного с наследодателем права общей собственности на имущество, доля в праве на которое входит в состав наследства, само по себе не свидетельствует о фактическом принятии наследства.
В целях подтверждения фактического принятия наследства (пункт 2 статьи 1153 ГК РФ) наследником могут быть представлены, в частности, справка о проживании совместно с наследодателем, квитанция об уплате налога, о внесении платы за жилое помещение и коммунальные услуги, сберегательная книжка на имя наследодателя, паспорт транспортного средства, принадлежавшего наследодателю, договор подряда на проведение ремонтных работ и т.п. документы.
При отсутствии у наследника возможности представить документы, содержащие сведения об обстоятельствах, на которые он ссылается как на обоснование своих требований, судом может быть установлен факт принятия наследства, а при наличии спора соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.
Получение лицом компенсации на оплату ритуальных услуг и социального пособия на погребение не свидетельствует о фактическом принятии наследства.
В некоторых случаях иски о признании права собственности в порядке наследования включают в себя требования о восстановлении срока для принятия наследства.
Как правило, в таких делах у истцов отсутствует возможность предоставления доказательств по совершению действий по владению, управлению и пользованию наследственным имуществом. При рассмотрении таких дел обстоятельствами, имеющими значение для разрешения спора помимо принадлежности наследника к соответствующей очереди наследования, являются уважительные причины, по которым срок вступления в наследство был пропущен.

Адвокат Панасюк В.И.

Предоставление жилых помещений собственникам и членам их семей при расселении многоквартирного дома, в связи с признанием его аварийным

Права собственников квартир в связи с признанием многоквартирного дома, в котором такие квартиры расположены, аварийным, определены ст.ст. 32 ЖК РФ.
Рассмотрим один из вопросов, возникающих при расселении жильцов аварийного жилого помещения.

На практике нередко возникают ситуации, когда в жилых помещениях, которые признаются аварийными, и подлежат сносу, проживают жильцы, которые отдельно от собственников жилого помещения, признаны малоимущими и приняты на учет в качестве лиц, нуждающихся в жилом помещении.

Предоставляется ли таким жильцам отдельные от собственника и других членов его семьи жилые помещения? Читать далее

Покупка недвижимости, находящейся в залоге

Одной из проблем гражданско-правового оборота являются такие ситуации, которые возникают в результате того, что предметом сделок по купле-продаже могут быть вещи, находящиеся в залоге.
По тем или иным причинам информация об этом, не смотря на все предпринятые действия по её получению, может отсутствовать у покупателя, а продавец об этом умышленно замалчивает. (Например: при уклонении собственника от её регистрации в реестрах).
По смыслу правовых норм, действовавших до 1 июля 2014 г., при отчуждении заложенной вещи право залога следует за вещью, а у лица, которое приобрело вещь, возникают залоговые обременения в связи с тем, что он становится на место залогодателя. Читать далее

Извещение других собственников, имеющих преимущественное право покупки, о продаже доли жилого помещения (квартиры, дома)

Большое распространение на рынке недвижимого имущества получила продажа долей в праве собственности на него.

Закон предусмотрел необходимость соблюдения при этом определенных условий, которые имеют важные правовые последствия.

Статья 250 ГК РФ предусматривает, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Таким образом, извещение остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу является юридически значимым сообщением (ст. 165.1 ГК РФ).

Каким образом надлежит известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий?

Важность этого вопроса определяется тем, что неправильный ответ на него может повлечь неблагоприятные последствия.

Пункт 14 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» гласит, что по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности, любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время, по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

По смыслу правовых предписаний, регулирующих этот вопрос, обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненным с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него независящим. При этом бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений части 1 статьи 56 ГПК РФ должно быть возложено на продавца.

В соответствии с п. 63. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ).

В соответствии с Методическими рекомендациями по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утверждённых решением Правления Федеральной нотариальной палаты (протокол N 03/16 от 28 марта 2016 г.) сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу может быть совершена по истечении месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.

Продавец вправе направить извещение участникам долевой собственности о намерении продать свою долю как через нотариуса (статья 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате), так и посредством почтового отправления.

В извещении должны быть указаны объект продажи и цена продажи. С учетом сложившейся практики оборота недвижимости, в извещении должны быть указаны и другие значимые для сторон условия, например: порядок расчетов; сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет; наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях; сроки передачи имущества и т.д.

Согласно статье 2 ГК РФ участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В связи с этим, при передаче извещения продавца нотариусом в порядке, предусмотренном статьей 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, нотариус не проверяет достоверность предоставленных заявителем сведений о сособственнике и адресе, по которому должно быть направлено извещение.

Бесспорным подтверждением направления извещения участников общей долевой собственности на недвижимое имущество о намерении одного из участников продать свою долю постороннему лицу могут быть:

– свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику;

– выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно.

Представленная продавцом опись вложения, в случае направления сособственникам письма с описью вложения, не является бесспорным подтверждением направления соответствующего извещения, так как в тексте описи не отражается содержание извещения.

Статья 165.1 ГК РФ предусматривает, что юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (статья 165.1 ГК РФ).

Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, и она была возвращена нотариусу по истечении срока хранения. Таким образом, риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

Адвокат: Панасюк В.И.

Как сдать комнату в коммунальной квартире

Нередко возникают спорные ситуации в связи с заключением договора найма или поднайма комнаты в квартире коммунального заселения.

            Либо, если говорить языком обывателей, что надо учитывать собственникам комнат в коммунальной квартире, чтобы избежать спорных ситуаций при их сдаче гражданам.

            Части 2 и 4 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации гласят о том, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

            Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

            Согласно части 2 статьи 76 Жилищного кодекса Российской Федерации для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.

            Таким образом, из положений статей 30 (части 2, 4) и 76 (часть 2) Жилищного кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи следует, что собственник жилого помещения в коммунальной квартире вправе передавать его по договору найма иным лицам только с согласия других лиц, проживающих в этой квартире, – как нанимателей, так и собственников жилого помещения, а также членов их семей.

            Согласно части 1 статьи 41 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты. (далее – общее имущество в коммунальной квартире).

            В силу части 1 статьи 42 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

            Как следует из приведенных выше норм, порядок использования общего имущества в коммунальной квартире Жилищным кодексом Российской Федерации не урегулирован. В связи с этим в соответствии со статьей 7 Жилищного кодекса Российской Федерации (применение жилищного законодательства по аналогии) к этим отношениям применяются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации об общей долевой собственности, в частности нормы статей 246 и 247 Гражданского кодекса Российской Федерации.

            Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (пункт 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации).

            В соответствии с пунктом 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

            Ст. 304 ГК РФ предусматривает, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

            В силу ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 – 304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

            Из содержания данных норм в их взаимосвязи следует, что правомочия владения и пользования общим имуществом в коммунальной квартире собственники комнат в коммунальной квартире должны осуществлять по соглашению с иными собственниками или нанимателями комнат в коммунальной квартире.

            Поскольку комнаты в коммунальных квартирах не обладают признаками автономных жилых помещений, пользование ими возможно лишь через использование помещений общего пользования, которые являются имуществом, находящимся в долевой собственности.

            Следовательно, пользоваться комнатами в квартирах коммунального заселения без согласования с собственниками других комнат, могут только сами их собственники.

            В случае сдачи их в наем третьим лицам, требуется заключить соглашение об этом с другими собственниками. Такое соглашение должно иметь письменную форму.

            Если это правило не будет соблюдено, то собственники других комнат в коммунальной квартире могут в судебном порядке потребовать выселения нанимателей.

            Адвокат: Панасюк В.И.

Обращение взыскания на квартиру, иное заложенное по договору ипотеки имущество (предмет)

Приобретение жилых помещений с помощью ипотеки является одним из основных финансовых инструментов, к которому прибегают граждане, желающие решить свою жилищную проблему.

            В соответствии с ч.1 ст.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

            Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

            Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

            Таким образом, используя ипотеку, граждане имеют возможность купить жильё, не имея собственных денежных средств, а взяв их в кредит у банка. Оплачивая платежи по кредиту, включающие в себя суммы в счёт возврата заёмных средств и проценты за пользование ими, граждане таким образом рассчитываются с банком за квартиру, которую приобрели за его денежные средства. Чтобы гарантировать права банка на получение обратно от гражданина выданных ему в кредит денежных средств, приобретённая последним на эти деньги квартира передаётся банку в залог.

            В случае нарушения гражданином-заёмщиком обязательств по договору ипотеки, связанных с погашением кредита, банк вправе потребовать досрочного возврата всей суммы кредита, потому что такое условие обязательно содержится в кредитном договоре. На исполнение этого требования кредитор предоставляет заемщику определённый срок по правилам п. 2 ст. 452 ГК РФ — от пятнадцати до тридцати дней с даты получения требования. Если кредит не будет возвращен досрочно по требованию, то следующим шагом банка будет обращение в суд с иском о расторжении кредитного договора, досрочном взыскании суммы по кредиту и обращении взыскания на предмет залога — ипотечное жилье.

            При этом, закон определил критерий, в соответствии с которым суд            удовлетворяет заявленные об этом требования либо отказывает в их удовлетворении.

            Согласно пункту 1 статьи 54.1 Закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)” обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

            Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

            Согласно ч. 2 ст. 350 ГК РФ При обращении взыскания на заложенное имущество в судебном порядке суд по просьбе залогодателя, являющегося должником по обязательству, при наличии уважительных причин вправе отсрочить продажу заложенного имущества с публичных торгов на срок до одного года.

            Отсрочка не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, процентов и неустойки.

            На основании положений ч.3 ст. 54 Закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)” по заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда:

            -залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности;

            -предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.

            Определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, суд учитывает в том числе то, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в отчете независимого оценщика или решении суда на момент реализации такого имущества.

            Отсрочка реализации заложенного имущества не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному ипотекой этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся кредитору процентов и неустойки.

            Если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования кредитора, обеспеченные ипотекой в том объеме, который они имеют к моменту удовлетворения требования, суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания.

            Следует учесть, что для получения отсрочки реализации заложенного имущества мало обратиться в суд с соответствующим заявлением.

            В Определении от 29 мая 2012г. № 80-В12-2 Верховный Суд РФ указал на то, что наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной). Распространяя на обеспеченные договорной и законной ипотекой обязательства общее правило об ответственности должника всем своим имуществом, указанные законоположения направлены на достижение баланса прав и законных интересов взыскателей и должников и служат для реализации положений, закрепленных статьями 17 (часть 3), 35 и 46(часть 1) Конституции Российской Федерации, согласно которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, каждый вправе иметь имущество в собственности и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, а также каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод в случае неисполнения обязательств. Иное означало бы непропорциональную защиту прав и законных интересов должника (ответчика) в нарушение других, равноценных по своему значению прав кредитора (взыскателя).

            Такая же позиция отражена в Определениях Верховного Суда РФ от 21 июня 2011г. № 48-В11-10, 06 августа 2013г. № 24-КГ13-4,от 29 мая 2012г., № 80-В12-2, иных.

            Следуя такой практике Верховного Суда РФ, суды общей юрисдикции РФ, рассматривая дела по взысканию кредитных долгов, отказывают в просьбах должников об отсрочке реализации ипотечных квартир, обоснованных только наличием детей и отсутствием иной жилплощади.

            Для получения годичной отсрочки по продаже ипотечного жилья помимо  заявления об этом и предоставления и информации о наличии несовершеннолетних детей и отсутствии другого жилого помещения, необходимо предъявить суду и Банку сведения о месте работы, размере заработка, получаемых (возможно) пособиях, иных выплатах нетрудового характера, наличии движимого либо недвижимого имущества, подлежащего реализации с целью погашения кредита и другие убедительные доказательства возможности погашения кредита в пределах периода отсрочки. 

            Согласно ч. 1 ст. 78 Закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)” обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

            Освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом.

            Особенности обращения взыскания на имущество, находящееся в ипотеке в силу закона в соответствии с Федеральным законом “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”, определяются указанным Федеральным законом.

            Адвокат: Панасюк В.И.

Изменения в законе о долевом строительстве

Строительство жилья – одно из важных видов социальной деятельности, от которого во многом зависит благополучие населения. И если покупать квартиру в готовом доме довольно затратно и, чаще всего, просто невыгодно, то стать участником долевого строительства – достаточно «удобная» этому альтернатива. Казалось бы, нет ничего проще, чем вложить свои денежные средства, профинансировав тем самым возведение многоквартирного дома, сэкономив, подождав и получив в результате желаемую квартиру. Но, к сожалению, так происходит далеко не всегда. Проанализировав судебную практику, можно сделать вывод, что нарушения прав граждан происходят буквально на всех этапах долевого строительства – начиная с заключения договора и заканчивая принятием объекта. Так, по сути, социально-положительная деятельность, направленная на обеспечение граждан новыми современными квартирами, в полной мере показала свою несостоятельность и несправедливость по отношению к ним. Так существует ли механизм борьбы с недобросовестностью застройщика, и каким образом можно защитить права обманутых дольщиков? Читать далее