Изменения в законе о долевом строительстве

Строительство жилья – одно из важных видов социальной деятельности, от которого во многом зависит благополучие населения. И если покупать квартиру в готовом доме довольно затратно и, чаще всего, просто невыгодно, то стать участником долевого строительства – достаточно «удобная» этому альтернатива. Казалось бы, нет ничего проще, чем вложить свои денежные средства, профинансировав тем самым возведение многоквартирного дома, сэкономив, подождав и получив в результате желаемую квартиру. Но, к сожалению, так происходит далеко не всегда. Проанализировав судебную практику, можно сделать вывод, что нарушения прав граждан происходят буквально на всех этапах долевого строительства – начиная с заключения договора и заканчивая принятием объекта. Так, по сути, социально-положительная деятельность, направленная на обеспечение граждан новыми современными квартирами, в полной мере показала свою несостоятельность и несправедливость по отношению к ним. Так существует ли механизм борьбы с недобросовестностью застройщика, и каким образом можно защитить права обманутых дольщиков?

Прежде всего, следует обратить внимание на то, что долевое строительство – деятельность, направленная на привлечение денежных средств. Соответственно, главная проблема этой деятельности заключается в том, что уплаченные в счет стоимости квартиры деньги фактически не идут на строительство жилого дома, а используются застройщиком по другому, известному только ему одному, назначению, либо распределяются нерационально. В результате, строительство объекта недвижимости прекращается, а застройщик, не имея средств на его дальнейшее возведение, признается несостоятельным (банкротом). Вследствие этого, главной задачей государства в лице законодателя и контролирующего органа, стало обеспечение целевого и рационального использования денежных средств застройщиком.

С 1 июля 2018 года в регулирующий отношения долевого строительства Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” (далее ФЗ «Об участии в долевом строительстве») были внесены изменения, согласно которым распоряжение застройщика денежными средствами и движение этих денежных средств на всех этапах осуществления долевого строительства стало более прозрачным и подконтрольным. Так, вводится требование о едином расчетном счете застройщика. К тому же, отныне застройщик, технический заказчик и генеральный подрядчик обязаны иметь расчетные счета в одном уполномоченном банке, а сам уполномоченный банк наделен возможностью проверять назначение денежных платежей застройщика на их соответствие требованиям законодательства, приостанавливать и по необходимости отказывать в проведении операций по счету. Таким образом, в правоотношениях долевого строительства появляется новый субъект – банк, наделенный достаточно широким перечнем контролирующих полномочий.

Еще одно значимое нововведение – услуга счета-эскроу, назначение которого – сохранить денежные средства дольщиков до исполнения своих обязательств заказчиком. Согласно данной системе, денежные средства перечисляются участником долевого строительства на эскроу-счет, т.е. счёт, открытый в банке, осуществляющем финансирование строительной деятельности заказчика. Указанные денежные средства резервируются на счете банка до исполнения своих договорных обязательств заказчиком. В случае недобросовестного исполнения застройщиком обязательств по договору, денежные средства возвращаются дольщику в полном объеме. Инициатива создания счета-эскроу на сегодняшний день возложена на застройщика и не является обязательной, однако, не исключено, что в скором будущем в рамках обеспечения прав дольщиков данная система станет обязательной для всех участников рассматриваемых правоотношений.

Среди прочих улучшений в сфере регулирования правоотношений участия в долевом строительстве можно отметить ужесточение требований к статусу застройщика, его финансовому положению на рынке недвижимости, а так же к репутации учредителей предприятия. Однако, среди более значимых для участников долевого строительства новшеств хотелось бы так же выделить создание «Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства». Данный фонд представляет собой публично-правовое образование, созданное в целях реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты прав и законных интересов граждан – участников долевого строительства. Так, в случае банкротства застройщика, участник долевого строительства вправе обратиться в указанный фонд за выплатой компенсации. Компенсационный фонд обособляется от иного имущества фонда и формируется из обязательных отчислений застройщика, составляющих 1.2 процента от цены каждого договора участия в долевом строительства . Кроме того, данный фонд осуществляет и контрольные функции – направляет в федеральный орган исполнительной власти и его территориальные органы, осуществляющие государственный кадастровый учет, уведомление об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов.

Вышеназванные изменения дополнили гарантии прав дольщиков, имевшиеся в законе.

Однако, какие последствия для участников регулируемых отношений повлекут эти изменения, покажет практика.

Адвокат: Панасюк В.И.