Аварийное жильё собственников

Массовое строительство многоквартирных домов ударными темпами началось в тогда ещё Советском Союзе с 50-х годов прошлого века. При этом главной целью было удовлетворить потребности в жилье как можно большего числа граждан, проживавших в условиях, зачастую далёких от элементарных жилищных требований.

Поскольку при возведении жилья во главу угла ставилось количество его квадратных метров, а не качество, то срок эксплуатации построенных в тот период домов был рассчитан в среднем немногим более, чем 50 лет.

По этой причине, вопрос об аварийности и ветхости жилья и переселении из него проживающих там граждан к началу текущего столетия приобрёл немаловажное значение и нередко является предметом судебного разбирательства.

Как правило, споры возникали и продолжают возникать в отношении признания жилых домов аварийными, подлежащими сносу, и переселения проживающих в них граждан, которые считают, что их права нарушены.

Поскольку эти споры по своим особенностям неоднородны и имеют различный подход к их разрешению в суде, в настоящей статье остановимся на правах собственников жилых помещений, признанных аварийными и подлежащих сносу.
В соответствии с установленным порядком, жилые дома признаются аварийными на основании заключения межведомственной комиссии органа местного самоуправления.

По общему правилу жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ. То есть, в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.
Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи 32 ЖК РФ).

Следовательно, жилое помещение вместо жилья, признанного аварийным и подлежащим сносу, предоставляется по соглашению между собственником и органом местного самоуправления только после предварительной оценки изымаемого помещения и предложения его выкупа по этой цене. При этом, стоимость изымаемого жилого помещения зачитывается в счёт стоимости предоставляемого.

Если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ “О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства” имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.

Принимая во внимание положения этого закона, предоставление другого жилого помещения в этом случае осуществляется без соблюдения предварительной процедуры, предусмотренной ст. 32 ЖК РФ, а вопрос о выкупе возникает только тогда, когда переселяемый собственник отказался от предоставляемого жилого помещения.

Таким образом, закон предусматривает два варианта реализации прав собственников жилых помещений в случае признания их аварийными и подлежащими сносу:
а). жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа;
б). по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом в его стоимость в выкупной цены изымаемого жилья.

В силу части 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения, либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.
В соответствии с пунктом 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 “О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации” судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме, в этом случае, согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации применяются нормы частей 1 – 3, 5 – 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. При этом, положения части 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Если между собственниками признанных аварийными и подлежащими сносу жилых помещений и органами местного самоуправления не достигнуты соглашения о выкупе или предоставлении другого жилого помещения, то заинтересованная сторона обращается с исковыми требованиями в суд.
Как правило, в суд обращаются органы местного самоуправлениями с требованием об изъятии жилого помещения (в случае его выкупа), или с требованием прекратить право собственности на аварийное, подлежащее сносу жилое помещение; признать право собственности истца (органа местного самоуправления) на аварийное, подлежащее сносу жилое помещение; выселить ответчика из аварийного, подлежащего сносу жилого помещения; признать право собственности ответчика на предоставленное ему жилое помещение.

В зависимости от обстоятельств дела заявленные исковые требования суды удовлетворяют или оставляют без удовлетворения.

Адвокат Панасюк В.И.