Традиционно в России довольно большую долю в малоэтажном строительстве занимают самовольные постройки.
Происходит это по разным причинам.
На первом месте среди них – это дороговизна и недоступность из-за большого числа бюрократических процедур возможности официально получить проект на строительство жилого дома.
Не уступает этой причине по популярности и отсутствие градостроительной культуры у простого обывателя, которая присутствует, например, в западноевропейских странах, где роль государства и органов самоуправления в формировании и проведении градостроительной политики традиционно сильна.
Поскольку доля самовольного строительства в России имеет, можно сказать, массовый характер, государство принимает меры для упорядочения этого процесса с целью введения его результатов в рамки определённых нормативных требований.
Вопросам регулирования процесса самовольного строительства с точки зрения безопасности и соответствия общим градостроительным требованиям посвящена ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Как видно, законодатель делит все самовольные постройки на две части:
а). самовольные постройки, которые подлежат сносу;
б). самовольные постройки, право собственности на которые может быть признано судом.
В последнем случае в обоснование заявляемых исковых требований о признании права собственности на самовольную постройку необходимо предоставить суду доказательства:
-правомерного владения земельным участком, на котором осуществлено строительство;
– соответствия его разрешённого использования целевому назначению построенного объекта;
– соблюдения при строительстве спорного объекта строительных норм и правил;
-соответствия построенного объекта градостроительным требованиям по планировке территории;
-соответствия постройки требованиям санитарно-эпидемиологической и пожарной безопасности,
– соблюдения при постройке прав и охраняемых законом интересов других лиц.
Такими доказательствами могут быть:
-свидетельства о праве собственности на земельные участки;
-договоры аренды земельных участков;
-кадастровые паспорта;
– выписки из реестра недвижимости;
– документы технической инвентаризации;
– эскизы и проектная документация;
– экспертное заключение о соответствии построенного объекта строительным нормам и правилам;
-заключения надзорных органов;
-нотариально заверенные согласия;
-правила землепользования и застройки;
-генеральные планы;
– свидетельские показания
и т.д.
Собранные доказательства должны представлять собой совокупность, которая позволит суду сделать вывод о возможности признать за истцом право собственности на самовольно построенный объект.
В противном случае в удовлетворении исковых требований будет отказано и объект самовольного строительства по иску заинтересованных лиц подлежит сносу.
Адвокат: Панасюк В.И.