Истребование жилого помещения (квартиры) из чужого незаконного владения

Жилые помещения, как объекты гражданских прав, занимают одно из главных мест по числу совершаемых в отношении них сделок.

В условиях реальной действительности далеко не все сделки влекут за собой бесспорное возникновение или изменение вещных прав на то имущество, в отношении которого они совершаются.

Возникают ситуации, когда кто-то из участников сделки, считает, что в результате её совершения его права были нарушены.

Действующее гражданское законодательство предусматривает возможность лица, полагающего, что его вещные права нарушены, обратиться в суд как с иском о признании соответствующей сделки недействительной (статьи 166 – 181), так и с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статьи 301 – 302).

В каком случае лицо, полагающее, что его вещные права нарушены, должен заявлять иск о признании совершённой сделки недействительной, а в каком случае требовать истребования имущества из чужого незаконного владения?

До 2003 года нормы, закрепляющие указанные способы защиты нарушенных прав, истолковывались и применялись судами неоднозначно.
Конституционный Суд РФ в Постановлении от 21.04.2003 N 6-П внёс ясность в правоприменительную практику по этому вопросу.

Согласно разъяснениям Конституционного Суда в случае, когда по возмездному договору имущество отчуждено лицом, которое не имело на это права, собственник может обратиться в суд в порядке ст. 302 ГК РФ с иском об истребовании этого имущества из незаконного владения лица, приобретшего данное имущество (виндикационный иск). Если в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества и при разрешении данного спора судом установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке ст. 167 ГК РФ должно быть отказано.

Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем предъявления исковых требований к добросовестному приобретателю и их удовлетворения с использованием правового механизма, установленного п. п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем предъявления и удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются предусмотренные ст. 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).

То есть, Конституционный Суд определил, что не во всех случаях утраченное собственником в результате совершения оспариваемых сделок имущество, подлежит истребованию.

Отличное от этого понимание применения положений п. п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ означало бы, что собственник может прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, т.е. требовать возврата полученного в натуре не только по одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и по последующим (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделкам, когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем. Тем самым нарушались бы вытекающие из Конституции РФ установленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя.

Таким образом, заявлять исковые требования об истребовании имущества (жилого помещения) из незаконного владения возможно только тогда, когда оно приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество. Последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).
Если спорное имущество (жилое помещение) приобреталось у собственника, то последний может требовать его возврата путём признания соответствующей сделки недействительной.

Данная позиция неоднократно подтверждалась Конституционным Судом, и остаётся неизменной до настоящего времени (Определения Конституционного Суда от 04.04.2013г. № 504-О, от 04.04.2013г. № 505-О, 28.05.2013г. №818-О, от 22.12.2015г. № 2932-О).

Адвокат Панасюк В.И.