Участниками значительного количества гражданских дел являются так называемые «добросовестные приобретатели».

Что это за категория участников?

Одним из общих правовых принципов является принцип добросовестности участников правоотношений. Этот принцип нашёл закрепление и в гражданском законодательстве. Так, в соответствии с ч.5 ст. 10 ГК Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В ч. 1 ст. 302 ГК РФ дано понятие добросовестного приобретателя как приобретателя, который не знал и не мог знать, что лицо, у которого приобретено имущество, не имело права его отчуждать. За добросовестным приобретателем зарегистрировано право на приобретённое им недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке. Следовательно, и добросовестность приобретателя этого имущества, зарегистрированное право на которое предполагается, может быть опровергнута только в результате рассмотрения конкретного дела в суде.

Разъяснения, связанные с понятием “добросовестный приобретатель”, содержатся, в совместном постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”.

Согласно пункту 38 этого постановления приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (с 01.01.2017 – Единый государственный реестр недвижимости) было зарегистрировано не за отчуждателем, или в ЕГРП (ЕГРН) имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества; в то же время запись в ЕГРП (ЕГРН) о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя; ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем; собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Дополнительные обстоятельства, которые необходимо учитывать судам при решении вопроса о признании приобретателя добросовестным, названы в обзорах судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления (утверждены Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 1 октября 2014 года и 25 ноября 2015 года):

– наличие записи в ЕГРП о праве собственности отчуждателя имущества;

– была ли проявлена гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки;

– какие меры принимались потенциальным покупателем для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество;

– производился ли приобретателем осмотр жилого помещения до его приобретения и ознакомился ли он со всеми правоустанавливающими документами;

– возмездно ли приобреталось покупателем имущество;

– иные факты, обусловленные конкретными обстоятельствами дела;

Высшая судебная инстанция указала, что обязанность доказывания недобросовестности приобретателя возлагается на заявителя искового требования.

Если в процессе судебного разбирательства будет установлено, что лицо, являющееся приобретателем недвижимого имущества, в том числе жилого помещения право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права, оно не может считаться добросовестным приобретателем. Приобретённое таким лицом имущество подлежит истребованию.

Адвокат Панасюк В.И.