По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (ст. 583 ГК РФ).

По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента – ст.ст. 596-600 ГК РФ). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением ( ст.ст. 601-605 ГК РФ).

Среди судебных споров, возникающих в процессе заключения и исполнения договора пожизненной ренты квартиры и договора пожизненного содержания с иждивением, вызывает определённый интерес следующая ситуация.

В квартире, находящейся в общей долевой собственности, один из собственников заключил в отношении своей доли договор пожизненной ренты или договор пожизненного содержания с иждивением. В результате этого право собственности на неё было переоформлено на плательщика ренты.

Узнав об этом, остальные собственники долей квартиры, посчитав, что в отношении них нарушено предусмотренное ст. 250 ГК РФ преимущественное право на приобретение спорной доли, заявили требования о переводе прав и обязанностей плательщика ренты по договору пожизненной ренты (пожизненного содержания с иждивением), замене плательщика ренты в договоре пожизненной ренты (пожизненного содержания с иждивением) и прекращении права собственности прежнего плательщика ренты на жилое помещение.

При этом, как правило, они исходят из положений п. 1 ст. 250 ГК РФ, согласно которым, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Заявленные истцами требования подлежат разрешению в зависимости от того, является ли договор пожизненной ренты квартиры или договор пожизненного содержания с иждивением возмездными или безвозмездными.

Положениями п. 1 ст. 585 ГК РФ предусмотрено, что отчуждаемое под выплату ренты имущество может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно, исходя из этого, сумма рентных платежей не является ни ценой, ни иным эквивалентом передаваемого имущества.

В соответствии с ч. 2 ст. 585 ГК РФ в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (глава 30), а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения (глава 32) постольку, поскольку иное не установлено правилами настоящей главы и не противоречит существу договора ренты.

При определении того, является ли договор пожизненной ренты квартиры или договор пожизненного содержания с иждивением возмездным или безвозмездным надо иметь в виду, что рентные платежи во внимание не принимаются и не являются доказательством возмездности договора.

О возмездности договора должны свидетельствовать содержащиеся в нём специальные условия с указанием об уплате цены за передаваемое имущество. Если в договоре таких указаний нет, то считается, что имущество передается бесплатно и применяются правила главы 32 ГК РФ о договоре дарения.

Следовательно, в таком случае, собственники долей квартиры в отношении доли, переданной одним из них в пожизненную ренту (пожизненное содержание с иждивением) с переоформлением в собственность третьему лицу, не могут заявлять требования о переводе прав и обязанностей плательщика ренты по договору пожизненной ренты (договору пожизненного содержания с иждивением), замене плательщика ренты в договоре пожизненной ренты (договоре пожизненного содержания с иждивением) и прекращении права собственности на жилое помещение прежнего плательщика ренты.

Адвокат Панасюк В.И.