Некоторые особенности раздела жилых домов следует учитывать гражданам, имеющим в долевой собственности жилые дома, которые включают в себя самовольные постройки.

Особенности эти определяются тем, что в соответствии с действующим гражданским законодательством, самовольные постройки разделу и выделу не подлежат.

Обычно такие случаи имеют место, когда один или несколько из собственников жилого дома, а может быть и все, достраивают к имеющимся у них в пользовании жилым помещениям этого дома за свой счёт без получения необходимых разрешений дополнительные строения, которые по своей правовой природе являются самовольными постройками.

В последующем, по каким-то причинам (как правило, из-за нежелания в дальнейшем согласовывать с соседями вопросы пользования и распоряжения своей частью дома) либо кто-то один из собственников решает выделить свою реальную долю, либо все собственники решают разделить жилой дом.

Заявляют соответствующие требования в суд. Однако судебная практика показывает, что исковые требования о реальном разделе или выделе жилых домов, включающих в себя, наряду с принадлежащими на праве собственности помещениями и самовольные постройки, удовлетворению не подлежат. (Апелляционное определение Московского областного суда от 04.06.2014г. по делу №33-12199/2014, Апелляционное определение Московского городского суда от 02.12.2014г. по делу № 33-37921/2014).

Суды исходят из того, что в случае возведения пристройки уже к существующему жилому дому, зарегистрированному на праве собственности за гражданином, первоначальный объект права собственности при этом изменяется, а самовольные постройки не являются самостоятельным объектом права собственности. При возведении пристроек, увеличивается площадь всего жилого дома, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой, площадью. Новым объектом собственности является жилой дом, включающий самовольно возведенные части. В связи с этим, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть признано в целом на объект в реконструируемом виде с указанием изменившейся площади.

Разъяснения о рассмотрении судами требований о разделе жилых домов, включающих в себя самовольные постройки, были даны в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утверждённом Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014.

Высшая судебная инстанция в указанном Обзоре разъясняет, что при самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости.

В том случае, если заявлены исковые требования о признании права собственности на такие самовольные пристройки, являющиеся частью строения, находящегося в общей долевой собственности, к участию в деле необходимо привлекать всех сособственников домовладения, а в число обстоятельств, подлежащих установлению и разрешению в таком деле, должно входить перераспределение долей сособственников после признания права собственности на возведенную пристройку.

Учитывая вышеизложенное, требования в исковых заявлениях, подаваемых в суд с целью раздела жилых домов включающих в себя самовольные постройки, должны излагаться (с учётом конкретных обстоятельств) следующим образом:

– Признать право общей долевой собственности на реконструированный жилой дом;

– Перераспределить доли собственников в жилом доме с соответствии с произведёнными ими его улучшениями;

– Выделить участникам общей собственности в счёт принадлежащих им долей изолированные части дома (указать какие);

– Право общей долевой собственности на реконструированный жилой дом прекратить.

Указанные исковые требования (предмет иска) обычно в процессе рассмотрения дела уточняются с учётом заключения проведённой, обязательной по таким делам, судебной строительно-технической экспертизы.

Адвокат: Панасюк В.И.

.