В жизни очень часто встречаются ситуации, когда одно здание (строение) или земельный участок принадлежит на праве долевой собственности нескольким физическим или юридическим лицам.
Особенно часто это явление наблюдается у граждан по отношению к жилым помещениям (квартирам, жилым домам). Одной из причин этого является то, что объекты недвижимости, принадлежащие одному собственнику, после его смерти наследуется несколькими лицами. В результате, у наследников возникает долевая собственность.

Статьи 245, 246, 247 ГК РФ определяют общие правила осуществления правомочий сособственников в отношении принадлежащего им имущества.
В соответствии со ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Ст. 247 ГК РФ определяет, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.
Согласно ст. 245 ГК РФ соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.
Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.
Казалось бы, всё предельно ясно. Соблюдай указанные правила и проблем не будет. Однако, на практике возникает много ситуаций, когда делается всё, казалось бы, по правилам, однако в итоге возникает спор, разрешением которого вынужден заниматься суд.
Проиллюстрируем это на конкретном примере из судебной практики.
Сособственники жилого дома решили привести его в порядок путём реконструкции. Получили в администрации все необходимые для этого документы. Однако, по разным причинам, реконструкцию провёл за счёт своих средств один из собственников, после чего с учётом проведённых расходов потребовал перераспределить в свою пользу доли остальных собственников.
Поскольку соглашения об этом достигнуто не было, для разрешения возникшего спора, гражданин, претендующий на увеличение доли, обратился с иском в суд.
Рассматривая исковое требование, в качестве обстоятельства, имеющего значение для разрешения спора, суд определил, имело ли место в результате проведённой реконструкции жилого дома увеличение его полезной площади.
При этом суд исходил из требований п. 3 ст. 245 ГК РФ и ст. 247 ГК РФ, а также п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 г. (в действующей редакции от 30.11.1990 г.) N 4 “О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом”, разъяснившего, что по иску участников общей долевой собственности на дом судом могут быть изменены размеры их долей, если будет установлено, что в результате надстройки, пристройки и перестройки дома, произведенных с разрешения исполкома местного Совета и с согласия остальных участников общей долевой собственности, увеличилась полезная площадь дома, либо изменение произошло в результате раздела дома с отступлением от точного размера долей каждого собственника или выплаты одному из собственников денежной компенсации за принадлежавшую ему долю дома.
Из анализа указанных норм следует, что изменение доли в праве собственности на дом возможно в том случае, если одним из собственников была произведена пристройка либо перестройка дома, в результате чего увеличился размер полезной площади дома. В этом случае доли сторон изменятся в зависимости от стоимости возведенной полезной площади дома, то есть доля истца могла быть увеличена пропорционально стоимости полезной площади возведенной пристройки.
Ремонт и реконструкция дома без увеличения полезной площади дома не является основанием для изменения долей сособственников в праве собственности на дом. В этом случае собственник, осуществивший такой ремонт, вправе требовать от остальных сособственников соответствующей денежной компенсации в связи с произведенными работами.
Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.
Неотделимые от основного объекта общей собственности улучшения становятся объектом общей собственности всех участников. Произведший их участник может требовать соразмерного увеличения своей доли в праве собственности на общее имущество, если он осуществил такие улучшения за свой счет и с соблюдением установленного порядка использования общего имущества.
Под соблюдением установленного порядка использования общего имущества следует понимать необходимость получения согласия всех сособственников на внесение в имущество улучшений, в данном случае получение одним сособственником согласия других участников долевой собственности на производство восстановительного ремонта, в результате которого предполагается возникновение неотделимых улучшений общего имущества (объекта недвижимости).
При этом по смыслу приведенных правовых норм, если соблюден установленный порядок внесения в имущество неотделимых улучшений, их доли в праве собственности могут быть изменены только в случае увеличения полезной площади дома, либо когда при разделе дома допущено отступление от идеальных долей сторон в собственности. Факт увеличения качественно-стоимостного показателя объекта недвижимого имущества, то есть ремонт и реконструкция жилого дома без увеличения полезной площади дома, увеличение стоимости всего дома, не может иметь определяющего значения при решении вопроса об изменении долей сторон в праве собственности на дом.
С уважением,

Адвокат Панасюк В.И.