Довольно значительное количество гражданских дел в судах общей юрисдикции рассматриваются по искам, заявляемым кредитными организациями к заёмщикам со взысканием задолженности за счёт стоимости заложенного недвижимого имущества. Увеличение числа таких исков напрямую связано с кризисными явлениями в экономике.

Ст. 50 Федерального Закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Особенно остро стоит вопрос обращения взыскания на заложенную квартиру для ответчиков-граждан в случае, если она является их единственным жильём. Закон N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости» практически не предусматривает возможности, когда обращения взыскания на заложенное имущество просрочившего заёмщика можно было бы избежать. И всё-таки в судебной практике имеют место случаи, когда иски по обращению взыскания на заложенное имущество не удовлетворяются. Это является следствием наличия пороков в договорах залога (ипотеки), которые заключаются в обеспечение кредитных договоров или договоров займа.

Одним из способов, пользуясь которым можно избежать обращения взыскания на заложенные жилищные объекты (квартиры, жилые дома), является избрание наступательной тактики ответчика по заявленному кредитором иску. Заключается она в подаче встречного иска о признании договора залога (ипотеки) жилого помещения недействительной сделкой.

В качестве конкретного примера можно привести случай, когда в процессе заключения договора залога (ипотеки) квартиры не было соблюдено законодательство, регулирующее соблюдение интересов проживающих в ней несовершеннолетних.

В обоснование позиции по встречному иску в этом случае необходимо исходить из того, что заключение договора залога (ипотеки) квартиры, принадлежащей ответчикам, в которой зарегистрированы по месту жительства малолетние дети, нарушило их жилищные права, так как единственное местожительство детей передано в обеспечение долга в залог, в результате чего, право детей на жилище было поставлено в зависимость от исполнения договора займа.

В результате исполнения договора залога несовершеннолетние могут лишиться единственного жилья в случае, если квартира будет продана с торгов, так как новые ее собственники будут иметь право их выселить в порядке ст. 292 ГК РФ.

Обоснованию этих доводов соответствует смысл и содержание п. 4 ст. 292 ГК РФ и Постановления Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 года N 13-П.

Часть 4 ст. 292 ГК РФ предусматривает, что отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Конституционный Суд РФ в Постановлении от 08.06.2010 года N 13-П определил признать п. 4 ст. 292 ГК Российской Федерации в части, определяющей порядок отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника данного жилого помещения, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы, не соответствующим Конституции Российской Федерации, ее статьям 38 (части 2), 40(части 1), 46 (части 1) и 55 (части 2 и 3), в той мере, в какой содержащееся в нем регулирование – по смыслу, придаваемому ему сложившейся правоприменительной практикой, – не позволяет при разрешении конкретных дел, связанных с отчуждением жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, обеспечивать эффективную государственную, в том числе судебную, защиту прав тех из них, кто формально не отнесен к находящимся под опекой или попечительством или к оставшимся (по данным органа опеки и попечительства на момент совершения сделки) без родительского попечения, но либо фактически лишен его на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, либо считается находящимся на попечении родителей, при том, однако, что такая сделка – вопреки установленным законом обязанностям родителей – нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего.
Помимо приведения доводов в обоснование нарушения прав и интересов несовершеннолетних, необходимо указать на конкретные нормы права, которые были нарушены при заключении договора залога (ипотеки) жилого помещения, что и позволяет ставить перед судом вопрос о признании его недействительной ничтожной сделкой по основаниям, предусмотренным ст.ст. 167, 168 ГК РФ.

В соответствии со ст. 27 ГК РФ за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.

К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 ст. 37 настоящего Кодекса.

Пункт 2 ст. 37 предусматривает, что опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Договор залога (ипотеки) влечёт отказ от принадлежащих несовершеннолетним прав пользования ими квартирой, являющейся предметом залога.

Из изложенного выше следует вывод о том, что в данном случае договор залога (ипотеки), вопреки установленным законом обязанностям родителей, заключен в нарушение прав несовершеннолетних детей без согласия на то органа опеки и попечительства, а следовательно является недействительной ничтожной сделкой, как не соответствующей требованиям ст. ст. 28, 37 ГК РФ.

Адвокат Панасюк В.И.