Согласно ст. 10 ФЗ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” застройщик обязан возместить в полном объеме причиненные дольщику убытки сверх неустойки.
В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Рассматривая вопрос возмещения убытков участнику долевого строительства застройщиком, необходимо принимать во внимание то, что обязанность их возмещения у застройщика возникает из договора участия в долевом строительстве.

В одних случаях эта обязанность возникает вследствие его исполнения и передачи объекта строительства дольщику. В других – является результатом расторжения договора участия в долевом строительстве.

Иллюстрацией убытков, обязанность возмещения которых возникает в результате реализации договора участия в долевом строительстве и передачи объекта строительства дольщику являются ситуации, связанные со скрытыми недоделками, которые нельзя отнести к существенным нарушениям качества объекта долевого строительства, влекущим его расторжение.

Частью 1 статьи 7 Федерального закона “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В том случае, если участник долевого строительства после передачи ему объекта строительства обнаружит в пределах гарантийного срока недостатки, которые возникли до момента передачи, и за счёт своих средств произведёт их устранение, у него возникают убытки в размере затраченных средств, которые подлежат возмещению застройщиком.

Другим видом убытков, возникающих из отношений участия граждан в долевом строительстве, являются убытки участника долевого строительства, связанные с расторжением договора участия в долевом строительстве.
В соответствии с частью 3 ст. 7 ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего ФЗ.

Также, в соответствии со ст. 9 Закона участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;

2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;

3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 настоящего Федерального закона;

5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

1.1. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;

3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Как уже говорилось выше ст. 10 ФЗ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусматривает обязанность застройщика возместить в полном объеме причиненные дольщику убытки сверх неустойки.

В случае, если исполнение обязательств дольщика по договору участия в долевом строительстве связано с его кредитованием, судебная практика к убыткам относит расходы участника долевого строительства на обслуживание кредитных договоров (проценты по кредитному договору), а также денежные средства, которые были им потрачены по договорам ипотечного страхования во исполнение условий кредитных договоров (Апелляционное определение Московского городского суда от 16 сентября 2014 г. по делу N 33-22793/2014, апелляционное определение Ростовского областного суда от 10 сентября 2013 г. по делу N 33-11511/2013 и др.).

Такие судебные решения является следствием применения к отношениям участия в долевом строительстве законодательства о защите прав потребителей. Правовой основой этого является ч. 9 ст. 4 Федерального закона “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”, в соответствии с которой к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином-участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В силу ст. 29 Закона РФ “О защите прав потребителей” цена выполненной работы (оказанной услуги), возвращаемая потребителю при отказе от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги) определяется в соответствии с пунктами 3, 4 и 5 статьи 24 настоящего Закона (ч. 2).

Пунктом 5 ст. 24 Закона РФ “О защите прав потребителей” предусмотрено, что в случае возврата товара ненадлежащего качества, проданного в кредит, потребителю также возмещается плата за предоставление кредита.

К убыткам, которые также подлежат взысканию с застройщика, относится разница между размером денежных средств, уплаченных дольщиком для строительства квартиры, и стоимостью аналогичной квартиры на момент вынесения решения суда, определенной на основании заключения строительно-технической экспертизы.

Данная позиция нашла отражение в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года (п. 35) и является оправданной с точки зрения логики, в соответствии с которой стоимость квартиры, которую участник долевого строительства по вине застройщика не смог получить, за время, прошедшее с момента её оплаты, существенно возрастает и не может быть приобретена за те же деньги.

Адвокат Панасюк В.И.