Защита прав обманутых дольщиков по спорам долевого участия в суде.

До принятия Федерального закона от 30 декабря 2004 г.№ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» правовые формы привлечения денежных средств граждан для участия в строительстве жилых и нежилых помещений отличались большим разнообразием. С принятием указанного Закона в основном эта деятельность осуществляется в форме договоров участия в долевом строительстве и предварительных договоров с обязательством заключить в будущем основные договоры купли-продажи жилой и нежилой недвижимости.

В силу разных причин экономического, морального и материального характера нередко складывается такая ситуация, когда в отношении одного строящегося объекта застройщик заключает несколько договоров с несколькими гражданами или юридическими лицами на передачу им в собственность законченных строительством помещений. Особенно часто это имеет место при передаче согласно договорам переуступки недостроенного объекта от одного застройщика другому. Такой застройщик, получив объект неоконченного строительства, пытается любым способом изыскать необходимые для его достройки средства и заключает новые сделки по привлечению денежных средств в обмен на предоставление жилых или нежилых помещений.

В результате, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию достроенного объекта, на одну потенциальную единицу собственности может приходиться по два и более претендента в собственники. Между последними и застройщиками возникает спор о признании права собственности на построенный объект, который требует своего разрешения в суде.

Не смотря на многообразие причин возникновения и различные обстоятельства каждого такого спора суды, выработали единый подход к рассмотрению этой категории дел. Основан он на необходимости применения к данной ситуации норм статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, – тот, кто раньше предъявил иск.

Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Конкретизируя вышеизложенные положения к отношениям, возникающим в процессе привлечения денежных средств граждан для участия в строительстве жилых и нежилых помещений, высшие судебные инстанции дали разъяснения в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав” о том, что если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Таким образом, если на жилое помещение претендуют несколько лиц, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, и при этом жилое помещение передано одному из них, то преимуществом обладает тот, кому эта квартира передана во владение.

Адвокат Панасюк В.И.