Одним из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения и одновременно с этим – реализации конституционного права каждого на жилище, провозглашённого частью 1 статьи 40 Конституции, является участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 г.№ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
В соответствии с этим законом, правовой формой участия граждан в строительстве является договор долевого участия. Нередко после заключения таких договоров в период их действия участниками (дольщиками и застройщиками) заключаются договора (соглашения) об уступке прав и обязанностей от одних дольщиков и застройщиков к другим. В первом случае от бывшего дольщика к новому переходит право требования к застройщику квартиры, а во втором – к новому застройщику переходят обязательства по обеспечению всех дольщиков предыдущего застройщика объектами недвижимого имущества в соответствии с заключёнными договорами.
Казалось бы, всё просто и понятно. Однако, довольно часто судам приходится рассматривать иски по разрешению возникающих при этом споров.
В настоящей статье остановимся на разрешении исков, подаваемых в процессе исполнения соглашений о переуступке прав и обязанностей по договорам долевого участия в строительстве по спорам , возникающим, как правило, при одновременной смене по договору и застройщика и дольщиков в условиях, когда сроки ввода строительства в эксплуатацию уже давно наступили, однако дом предыдущий застройщик не достроил, обязательства по его достройке передал новому застройщику. Дольщик же, исполнив свои обязательства по договору в полном объёме, с целью оградить себя от опасности потерять вложенные деньги обращается в суд с иском о признании права собственности на квартиры в недостроенных домах.
Рассматривая такие иски, суды исходят из следующего.
В соответствии с Законом об участии в долевом строительстве объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, строящегося с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Согласно пункту 1 статьи 4, пункту 1 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.
В соответствии со статьей 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Согласно статье 384 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объёме и на тех условиях, которые существовали к моменту переходу права.
Согласно положениям статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Из указанных выше положений норм действующего законодательства следует, что возникновение права собственности истца, как участника долевого строительства, на жилое помещение в строящемся доме связано с выполнением участниками долевого строительства возложенных на них договором обязательств.
Как эти положения гражданского законодательства применяются к отношениям, возникающим при переуступке прав и обязанностей в процессе исполнения договора о долевом участии в строительстве, рассмотрим на конкретном примере.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, рассмотрев кассационную жалобу истца по конкретному делу № 89-КГ15-10, установила, что между истцом и бывшим дольщиком заключён договор об уступке прав и обязанностей дольщика по договору на строительство жилья, согласно которому бывший дольщик уступил истцу право требования к первоначальному застройщику квартиры. Обязательства по оплате как бывшим дольщиком, так и истцом были исполнены.
В связи с банкротством первоначального застройщика для завершения строительства жилого дома был создан ЖСК, с которым конкурсный управляющий первоначального застройщика заключил соглашение, согласно которому кооператив принял незавершённый строительством жилой дом для достройки и ввода в эксплуатацию.
Исходя из смысла действующего законодательства, суд сделал вывод о том, что действующее законодательство не предусматривает запрета на получение и нахождение в собственности граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей объектов незавершённого строительства.
Не смотря на то, что нормы Закона об участии в долевом строительстве, действие которых распространяется на правоотношения сторон в рассматриваемом споре, не предусматривают в правовом механизме защиты прав участников долевого строительства, при неисполнении договорных обязательств застройщиком, признание за участником долевого строительства права собственности на возводимый незавершённый строительством объект (либо долю в нем) на стадии до момента ввода в эксплуатацию, они не содержат и запрета на признание этого права.
Учитывая вышеизложенное в совокупности с положениями статьей 219, 8 ГК РФ и пункта 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ определила, что на объект незавершённого строительства может быть признано право собственности по решению суда.
Таким образом, право собственности на объект незавершённого строительства (либо долю в нём) может быть признано за участником договора долевого строительства по решению суда при условии выполнения последним предусмотренных договором обязательств.
Адвокат Панасюк В.И.