Просрочка договора долевого участия в строительстве, расчёт и взыскание неустойки

Долевое участие в строительстве жилой и нежилой недвижимости является одним из самых распространённых способов удовлетворения потребностей граждан в жилье и иных, не связанных с проживанием в них, строений. Отношения, возникающие по этому поводу, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 г.№ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии со ст. 6 этого Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Таким образом, неустойка за нарушение сроков передачи участнику долевого строительства предусмотренной договором недвижимости предусмотрена законом.

Кроме законной неустойки, ст. 10 Федеральным законом от 30 декабря 2004 г.№ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусматривает возможность уплаты договорной неустойки.

Согласно этой статье, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

На практике застройщик редко добровольно удовлетворяет требование участника долевого строительства об уплате неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства. По этой причине иски с требованием уплаты неустойки за нарушение сроков передачи объекта участнику долевого строительства становятся предметом разбирательства в арбитражном суде или суде общей юрисдикции по общим правилам подсудности, т.е. в зависимости от субъектного состава договорных отношений. Исключение составляют случаи возбуждения дела о банкротстве в отношении застройщика.

В соответствии с разъяснениями Верховного Суда РФ, данными в Обзоре судебной практики №1 (2015), утверждёнными Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 марта 2015 года, после возбуждения в отношении застройщика дела о банкротстве требование участника долевого строительства (в том числе гражданина) о взыскании с должника неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта долевого участия может быть предъявлено к должнику – застройщику только в арбитражный суд в рамках дела о банкротстве.

По вопросам территориальной подсудности следует руководствоваться разъяснениями, данными Верховным Судом РФ в пункте 4 Обзора практики разрешения споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, согласно которым иски о взыскании денежных средств (неустойки, компенсации морального вреда), вытекающие из договоров участия в долевом строительстве, не содержащие требований о правах на объекты долевого строительства, предъявляются в соответствии со статьей 28, частью 7 статьи 29 ГПК РФ и пунктом 2 статьи 17 Закона Российской Федерации “О защите прав потребителей”, т.е. по месту нахождения истца.

В пункте 20 этого же Обзора говорится о том, что неустойка за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства уплачивается застройщиком на основании части 2 статьи 6 Федерального закона “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости”, а не положений Закона Российской Федерации “О защите прав потребителей”, в том числе в случае заключения договора участником долевого строительства – гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

До определённого времени некоторые проблемы вызывали вопросы взыскания неустойки при уступке прав требования от одного участника долевого строительства к другому, особенно в тех случаях, когда уступка осуществлялась в тот период времени, когда срок передачи объекта уже истёк. В этом случае, одним из доводов выступающих ответчиками застройщиков становилось то, что новый дольщик, заключая договор уступки прав, заведомо знал, что срок передачи объекта пропущен.

Точку в этом вопросе поставил Верховный Суд Российской Федерации в обзоре судебной практики за 3 квартал 2013г., утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 5 февраля 2014 года, который к спорным отношениям, возникшим при уступке прав по договору долевого участия в строительстве, применил правила цессии, предусмотренные нормами гражданского законодательства.

Судебная коллегия определила, что в соответствии с п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

Таким образом, к истцу перешли все права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право требовать взыскания неустойки с ответчика.
Судебная коллегия отвергла довод ответчика о том, что, подписывая акт приема-передачи спорной квартиры от предыдущего дольщика, истец, по сути, согласилась с несвоевременным сроком исполнения ответчиком обязательства по вводу дома в эксплуатацию, указав, что это утверждение противоречит нормам действующего законодательства.

В частности, в соответствии с п. 2 ст. 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ (в редакции от 23 июля 2013 г.) “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ (в редакции от 23 июля 2013 г.) “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с ч. 2 ст. 8 указанного Федерального закона передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

На основании изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу о том, что при уступке прав требования к другому лицу переходят и связанные с данным требованием права, в том числе и право на требование неустойки за нарушение сроков передачи объекта участнику долевого строительства.

Адвокат Панасюк В.И.