Перевод жилого помещения в нежилое.

Стремление к повышению своего уровня материального благосостояния заставляет нас использовать для этого любые возможности. Наиболее доступным представляется открыть небольшой магазинчик, парикмахерскую, а то и просто офис в имеющемся жилом помещении на первом этаже многоэтажного дома.

Однако, одного желания открыть своё дело и наличие для этого помещения в удобном месте не достаточно. Необходимо, чтобы оно было не жилым.

С энтузиазмом принимаясь за дело, мало кто принимает во внимание такое кажущееся малозначительным обстоятельство, как то, что предназначенное для занятия бизнесом помещение является жилым. А кто-то из потенциальных предпринимателей знает, что надо, чтобы оно было нежилое, но «бумажные» дела оставляет на потом. Засучив рукава, они приступают к перепланировке, утеплению балконов и лоджий, обустройству отдельных входов и т.д.

Проблемы возникают, когда надо приниматься за организацию бизнеса и начинать отбивать произведённые затраты.

Неожиданно препятствием для начала заветным делом становится то обстоятельство, что разрешение на перевод помещения из жилого в нежилое в своё время получено не было, а стремление получить его после произведённых работ привело к отказу в его выдаче.

Связано это бывает обычно со следующим.

В действующем жилищном и градостроительном законодательстве предусмотрены основания и порядок перевода жилого помещения в нежилое (ст.ст. 22-24 ЖК РФ, ст. 14 Гр К РФ). Если перевод не связан с перестройкой помещения, то больших проблем в получении разрешения не возникает.Возникают эти проблемы тогда, когда без получения соответствующего разрешения произведена реконструкция помещения, а на поданное задним числом заявление о переводе помещения из жилого в нежилое получен отказ.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией объектов капитального строительства понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей, в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства.
Переводимые из жилых в нежилые помещения, как правило, располагается в многоквартирных домах, собственниками квартир в которых, в основном большинстве, являются граждане.

Согласно ч. 6 ст. 23 ЖК РФ в случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения указанный в части 5 настоящей статьи документ (уведомление о принятии решения о переводе) должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.

В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных названным кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение (увеличение) размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путём его реконструкции.
Согласно части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, исходя их приведённых положений Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что обязательным условием перевода жилого помещения в нежилое является наличие согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме в случае, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещения невозможна без присоединения к ниму части общего имущества в многоквартирном доме либо передачи при этом части общего земельного участка.

Частью 1 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учётом соблюдения требований Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в том числе в случае несоблюдения предусмотренных статьёй 22 названного кодекса условий перевода помещения (пункт 3 части 1 статьи 24 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту «в» части 2 раздела 1 (определение состава общего имущества) Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491, в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции).

В силу части 1 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ (ред. от 28 февраля 2015 г. с изменениями от 24 марта 2015 г.) «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Частью 2 статьи 16 названного закона предусмотрено, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учёт, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, все работы при перепланировке и переустройстве помещения, которые связаны с изменением общей площади помещения, увеличением площади балконов и террас, обустройством дополнительных входов в помещение, выходящих непосредственно на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом,, разрушении в процессе этого части внешней стены многоквартирного дома, являющейся ограждающей несущей конструкцией, влекут изменение отдельных элементов имущества, находящегося в соответствии со статьёй 36 Жилищного кодекса Российской Федерации в общей долевой собственности собственников помещений в этом доме. В связи с этим, исходя из положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, произведение такой перепланировки требует согласия всех собственников помещений в данном доме.
Без получения такого согласия «узаконить» перепланировку и получить разрешение на перевод жилого помещения в нежилое невозможно.

Как показала судебная практика, отсутствие такого согласия является безусловным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований о переводе жилого помещения в нежилое.

Адвокат Панасюк В.И.