Часто при сдаче в найм жилого помещения в коммунальной квартире возникает вопрос о том, надо ли получать согласие жильцов-соседей, проживающих в других жилых помещениях этой квартиры.

Вопрос этот решается по-разному в зависимости от того, на каком основании жилое помещение принадлежит его пользователю — потенциальному наймодателю.

Если наймодателем является собственник жилого помещения, то применению подлежит ст. 30 ЖК РФ, в соответствии с которой собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим кодексом.

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим кодексом.

Как видно из приведённых выше норм, собственник жилого помещения в коммунальной квартире вправе без согласия иных проживающих в этой квартире граждан сдать принадлежащее ему жилое помещение в найм.

Если наймодатель пользуется жилым помещением на основании договора социального найма, то пределы его полномочий как пользователя этого помещения определяются в соответствии со ст. 76 ЖК РФ

Согласно ст. 76 ЖК РФ для передачи в поднайм жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.

Частью 2 той же статьи предусмотрено, что для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.

По смыслу этих положений закона согласие всех собственников и нанимателей жилых помещений в коммунальной квартире требуется лишь для сдачи в поднайм жилого помещения, предоставленного по договору социального найма.

В отношении собственников жилых помещений в коммунальной квартире аналогичного ограничения законом не предусмотрено.

На практике предпринимаются попытки, в том числе и через суд, оспорить передачу помещений в коммунальных квартирах их собственниками без получения согласия соседей.

Однако, положения главы 8 ЖК РФ, которой определяется правовой режим жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, не могут быть распространены на жилые помещения, находящиеся в собственности граждан.

В ряде случаев необходимость получения согласия от соседей на передачу помещений в коммунальных квартирах их собственниками обосновывается ссылкой на ч. 4 ст. 30 ЖК РФ, в соответствии с которой собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Представляется, что положение этой статьи о соблюдении прав и законных интересов соседей не означает необходимости получения от них согласия на сдачу помещения внайм, а лишь предполагает, что при таком использовании не должны нарушаться их права и законные интересы, в частности, должны соблюдаться нормативы количества проживающих, на которое рассчитана квартира, с тем чтобы не происходило ущемления прав соседей при использовании мест общего пользования, а также должны соблюдаться обязанности по содержанию и ремонту жилого помещения, не допускаться нарушения общественного порядка.

При таких нарушениях другие проживающие, представив доказательства в их подтверждение, вправе требовать выселения лиц, которым жилое помещение передано в пользование собственником.

Адвокат Панасюк В.И.