В настоящее время весьма распространённым явлением в сфере отношений, возникающих по поводу жилой недвижимости, является обладание так называемой долей в праве собственности на жилое помещение.

В соответствии со ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.

Соответственно, граждане могут обладать долей в праве собственности на каждый из указанных объектов. Следует сказать, что по сложившейся практике, определяя правомочия собственника по отношению к конкретному объекту жилищных прав, обычно, вместо термина «доля в праве собственности на дом, квартиру и т.д.» употребляется термин «доля в квартире, доме и т.д.».

В жилищном законодательстве нет такого понятия «доля в праве на квартиру, дом и т.д.» или «доля на квартиру, дом и т.д.». Оно производно по своей природе от норм гражданского права, содержащихся в главе 16 ГК РФ, регулирующих отношения долевой собственности.

Основаниями возникновения у гражданина доли в праве на жилое помещение могут быть различные юридические факты, такие, как наследование, раздел имущества супругов, гражданско-правовые сделки.
Казалось бы, собственник доли должен обладать всеми без ограничения полномочиями по отношению к своей собственности. Однако, как показала судебная практика, такого нельзя сказать в отношении пользования. И вот по какой причине.

Дело в том, что понятие «доля в праве собственности» на какой-либо объект имеет идеальный характер, в отличии от реальности того объекта, по поводу которого возникли отношения собственности. Это отличие имеет практическое значение, т. к. жилищным кодексом установлено, что объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (ч. ч. 1 и 2 ст. 15 ЖК РФ).

Не всегда размер доли в праве соответствует имеющимся в объекте собственности изолированным помещениям, что является препятствием для реализации собственником доли полномочия пользования объектом собственности. И, как показала судебная практика,— не единственным.

Обычно, желание собственника доли воспользоваться своей собственностью проявляется в стремлении вселиться в жилое помещение. Однако, в ситуации, когда его доля значительно меньше долей сособственников, как правило, возникает спор, разрешением которого вынужден заниматься суд. В процессе судебного разбирательства казалось бы бесспорное право собственника на вселение оценивается с позиции целей, смысла и принципов жилищного и гражданского законодательства.

Так, согласно ч. 1 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

В силу п. 2 ст. 288 ГК РФ и ч. 1 ст. 17 ЖК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан.

Согласно ст. 304 ГК РФ собственник (иной законный владелец) может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

По смыслу приведенной нормы, применительно к жилому помещению как к объекту жилищных прав, а также принимая во внимание то, что жилые помещения предназначены для проживания граждан, в отсутствие соглашения собственников жилого помещения о порядке пользования этим помещением, участник долевой собственности имеет право на предоставление для проживания части жилого помещения, соразмерной его доле, а при невозможности такого предоставления с учетом площади жилого помещения и других обстоятельств, право собственника может быть реализовано иными способами, в частности путем требования у других собственников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Если на принадлежащую собственнику, претендующему на вселение, долю в праве общей собственности на квартиру приходится размер жилой и общей площади, которые не могут являться самостоятельным объектом жилищных отношений, соответственно отсутствует реальная возможность использования для проживания приходящейся на долю истца жилой площади в квартире.

В этом случае возникшие правоотношения между участниками долевой собственности по поводу объекта собственности представляют собой исключительный случай, когда данный объект не может быть использован сособственниками по его назначению (для проживания) без нарушения прав собственника, имеющего большую долю в праве собственности.

Помимо установления вышеуказанных обстоятельств, препятствующих реализации собственником доли своих прав на пользование спорным жилым помещением, суд в процессе рассмотрения спора обращает внимание на добросовестность истца.

Согласно ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Согласно ч. 2 ст. 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

Согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Так, право выбора гражданином места жительства не должно приводить к нарушению прав иных собственников жилого помещения.

С учётом вышеизложенного, суд вправе исследовать в судебном заседании обстоятельства, при которых вселяемое лицо получило в собственность долю в праве, нуждаемость в спорном жилом помещении, наличие конфликтных отношений с сособственниками и их характер в период, предшествовавший обращению в суд, возможность защиты своего права собственности на долю в квартире иным, предусмотренным гражданским законодательством способом.

Таким образом, участник общей долевой собственности на жилое помещение не обладает безусловным правом на вселение и проживание в нем. Реализация собственником правомочий владения и пользования жилым помещением, находящимся в долевой собственности, зависит от размера его доли в праве собственности на это жилое помещение, соглашения собственников и иных обстоятельств, упомянутых в настоящей статье.

Адвокат Панасюк В.И.