Покупка и продажа квартиры (жилого дома) с собственниками долей- несовершеннолетними, их прописка, выписка (регистрация, снятие с регистрации)

Не последнее место среди жилищных споров занимают дела, в основе которых лежат вопросы, связанные с нарушением прав несовершеннолетних в результате совершения сделок с жилой недвижимостью.

В одних случаях при совершении сделок с жилыми помещениями действительно имеют место нарушения прав несовершеннолетних, в других — заинтересованная сторона имитирует такое нарушение с целью получить дополнительные, ранее не оговорённые с контрагентами, преференции.

При этом, необходимо различать ситуации, когда несовершеннолетние являются собственниками (как правило, долей) жилых помещений и ситуации, в которых несовершеннолетний является членом семьи собственника, который имеет право пользования жилым помещением и зарегистрированы в нём по месту жительства.

Как правило, указанные споры возникают в результате нарушения порядка, предусмотренного ст. ст. 26, 28 и 37 ГК РФ и применяемого в отношении сделок, совершаемых с участием несовершеннолетних.

Инициаторами таких споров могут выступают органы опеки и попечительства, а также законные представители несовершеннолетних, по мнению которых права последних нарушены оспариваемой сделкой. Восстановление нарушенных прав истцы, как правило, связывают с признанием оспариваемого договора недействительной сделкой.

Определяющее значение для правоприменительной практики по разрешению споров рассматриваемой категории возымело Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 8 июня 2010 г. N 13-П “По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки В.В. Чадаевой”.

В абзаце 2 пункта 2 этого Постановления указано на то, что применительно к реализации закрепленного статьёй 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации права на жилище, которое рассматривается международным сообществом в качестве одного из элементов права на достойный жизненный уровень (стаья 25 Всеобщей декларации прав человека, статья 11 Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах), правовое регулирование отношений по владению, пользованию и распоряжению объектами жилищного фонда должно обеспечивать каждому гарантированную статьями 45 (часть 1) и 46 Конституции Российской Федерации государственную, в том числе судебную, защиту данного конституционного права, которая должна быть полной и эффективной.

Регулирование прав на жилое помещение, в том числе при переходе права собственности на жилое помещение, должно осуществляться на основе баланса прав и охраняемых законом интересов всех участников соответствующих правоотношений; в тех случаях, когда имущественные права на спорную вещь имеют другие, помимо собственника, лица, этим лицам также должна быть гарантирована государственная защита их прав; при этом гарантии прав членов семьи собственника жилого помещения должны рассматриваться в общей системе действующего правового регулирования как получающие защиту наряду с конституционным правом собственности; признание приоритета прав собственника жилого помещения либо проживающих в этом помещении нанимателей, как и обеспечение взаимного учета их интересов зависят от установления и исследования фактических обстоятельств конкретного спора, т.е. не исключается необходимость учета особенностей конкретных жизненных ситуаций при разрешении соответствующих гражданских дел (абзац 7 пункта 2 постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 8 июня 2010 г. N 13-П).

В силу статей 38 (част2) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с ее статьёй 17 (часть 3), согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, родители при отчуждении принадлежащего им на праве собственности жилого помещения не вправе произвольно и необоснованно ухудшать жилищные условия проживающих совместно с ними несовершеннолетних детей, и во всяком случае их действия не должны приводить к лишению детей жилища (абзац 1 пункта 4 постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 8 июня 2010 г. N 13-П).
Пункт 4 ст. 292 ГК РФ в части, определяющей порядок отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника данного жилого помещения, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы, признан Конституционным Судом Российской Федерации не соответствующим Конституции Российской Федерации, ее статьям 38 (часть 2), 40 (часть 1), 46 (часть 1) и 55 (части 2 и 3), в той мере, в какой содержащееся в нем регулирование – по смыслу, придаваемому ему сложившейся правоприменительной практикой, – не позволяет при разрешении конкретных дел, связанных с отчуждением жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, обеспечивать эффективную государственную, в том числе судебную, защиту прав тех из них, кто формально не отнесен к находящимся под опекой или попечительством или к оставшимся (по данным органа опеки и попечительства на момент совершения сделки) без родительского попечения, но либо фактически лишен его на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, либо считается находящимся на попечении родителей, при том, однако, что такая сделка – вопреки установленным законом обязанностям родителей – нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего.

В Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 8 июня 2010 г. N 13-П была определена важная с практической точки зрения правовая позиция, в соответствии с которой, исходя из смысла п. 4 ст. 292 ГК РФ с учетом ст. ст. 121 и 122 СК РФ при отчуждении жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний, получения согласия органа опеки и попечительства по общему правилу не требуется. Предполагается, что несовершеннолетний находится на попечении родителей и у органа опеки и попечительства нет опровергающей это информации.

Таким образом, усилия участников судебных споров данной категории сводятся к сбору и предоставлению в судебное заседание доказательств, обосновывающих их доводы в пользу нарушения или сохранения баланса прав и охраняемых законом интересов несовершеннолетних в отношении жилого помещения, являющегося предметом спорной сделки.

Адвокат Панасюк В.И.