Раздел квартиры.

Под разделом квартиры в жилищном законодательстве понимается определение порядка пользования квартирой, которое известно в судебной и правоприменительной практике ещё со времени действия Жилищного кодекса РСФСР. Однако функционирование этого жилищно-правового института в тот период и в период действия Жилищного кодекса РФ в значительной мере отличается. Связано это отличие с правовой природой жилых помещений, как предмета правового регулирования. В подавляющем большинстве случаев в период действия ЖК РСФСР жилые помещения входили в государственный и общественно-колхозно-профсоюзный фонды.

Правовым основанием определения порядка пользования квартирой в ЖК РСФСР являлась статья 86 этого кодекса «Изменение договора найма жилого помещения по требованию члена семьи нанимателя». В соответствии с ней совершеннолетний член семьи нанимателя вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма, если с согласия остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением ему может быть выделено помещение, удовлетворяющее требованиям статьи 52 настоящего Кодекса.

Правила, установленные частью первой настоящей статьи, не применяются к найму жилых помещений в домах предприятий, учреждений, организаций важнейших отраслей народного хозяйства, из домов которых допускается выселение в порядке, предусмотренном статьей 95 настоящего Кодекса, кроме случаев, когда наниматель и члены его семьи не могут быть выселены.

Споры, возникающие в связи с требованием заключения отдельного договора найма, разрешаются в судебном порядке.

Следствием применения на практике положений этой статьи явилось появление многочисленных коммунальных квартир.

Изменение правовой доктрины государства, появление частной собственности, а вслед за этим и разнообразия общественных отношений, правовое регулирование которых не укладывалось в рамки ЖК РСФСР, потребовало принятия нового ЖК РФ. Вместе с законом претерпели изменения и правовые основания определения порядка пользования квартирой.

Определить порядок пользования квартирой, находящейся в пользовании нанимателей на основании договора социального найма стало невозможно. Из ст. 82 ЖК РФ «Изменение договора социального найма жилого помещения» исчезло положение о праве совершеннолетнего члена семьи нанимателя требовать заключения с ним отдельного договора.

Понятия определения порядка пользования квартирой в новом ЖК РФ нет.

Но реализация Закона Российской Федерации от 04.07.1991 г. N 1541-1 “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” породила категорию собственников квартир.Если на первоначальном этапе передача квартир осуществлялась в общую совместную собственность проживавших в ней граждан, то в последующем собственность на квартиры стала долевой. Между собственниками долей стали возникать споры по поводу обладания соответствующим их долям имуществом.  Невозможность реального раздела объекта собственности между его собственниками в соответствии с размерами их долей вызвала необходимость, выражаясь образно, возрождения в ином облике жилищно-правового института определения порядка пользования квартирой.

Поскольку в жилищном кодексе нет специальной нормы об определении порядка пользования квартирой, то в судебной практике используются правила, сформулированные в ГК РФ и разъяснениях Верховного Суда РФ в отношении долевой собственности.

Согласно п. 1 ст. 288 ГК РФ, ст. 30 ЖК РФ собственник вправе осуществлять права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением, а гражданин – собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.

В силу ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей ст. 250 ГК РФ.

В силу ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

В соответствии с п. 37 Постановления Пленума ВС РФ N 6 и Пленума ВАС РФ N 8 от 01 июля 1996 года “О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ”, невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в п. 4 ч. 2 ст. 252 Кодекса, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон. Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

Согласно пп. “б” п. 6 Постановления Пленума ВС РФ от 10.06.1980 года за N 4, выделенное помещение может быть неизолированным и не всегда точно соответствовать принадлежащим собственникам долям.

Применяя на практике вышеизложенные положения при формировании конкретных исковых требований истец, а в возражениях на исковое заявление и ответчик, предлагают суду свои варианты определения порядка пользования. При их составлении необходимо учитывать не только сложившийся порядок пользования имуществом, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе, но и реальную возможность пользования жилой площадью без нарушения прав других лиц, имеющих право пользования жилым помещением. Особенно это относится к квартирам, имеющим проходные комнаты.

Верховный суд РФ в определении от 21 октября 2014 г. N 5-КГ14-109 по конкретному делу указал, что по смыслу положения статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации и вышеуказанных разъяснений определение порядка пользования общим имуществом между сособственниками возможно лишь тогда, когда в исключительное (ни от кого не зависящее) пользование и владение участника долевой собственности может быть передано конкретное имущество (часть общего имущества, соразмерная доле в праве собственности на это имущество).

Адвокат Панасюк В.И.