Раздел жилого дома.

С исками о разделе жилых домов граждане обращаются в суды довольно часто. Необходимость раздела дома может возникнуть и в судебных разбирательствах, связанных с разделом общего имущества супругов, разделом наследства между наследниками, разделом приватизированного по частям жилого помещения и в иных случаях.

В первых двух категориях дел реальному разделу предшествует определение долей супругов и наследников в общем имуществе супругов и наследуемом имуществе соответственно. Если предметом спора между сособственниками является жилой дом, доли собственников в котором определены, в исковое заявление о разделе жилого дома могут включаться требования о перераспределении долей или увеличении доли одного из сособственников. Это имеет место тогда, когда такой собственник в соответствии со ст. 245 ГК РФ осуществил за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества.

При разделе жилого дома необходимо руководствоваться правилами о разделе имущества, находящегося в долевой собственности, и выделе из него доли, сформулированными в ст. 252 ГК РФ. В соответствии с этими правилами имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Применение ст. 252 ГК РФ в отношении раздела жилого дома имеет свою специфику, связанную с определением понятия жилого дома в жилищном законодательстве.

В соответствии со ст. 16 ЖК РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

По поводу применения ст. 252 ГК РФ Пленум ВС РФ в Постановлении N 4 от 10.06.1980 г. дал следующие разъяснения: «Выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает передачу в собственность истцу определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного назначения, соответствующих его доле, а также означает утрату им права на эту долю в общем имуществе (ст. 252 ГК РФ)».

Несколько слов необходимо сказать о практике применения абзаца второго пункта 4 ст. 252 ГК РФ, согласно которой выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

В определении от 13 января 2015 г. N 8-КГ14-7 по конкретному делу Верховный суд РФ указал на исключительность таких случаев, их допустимость только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности.

П. 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 1 июля 1996 года “О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации” гласит, что вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.

Проблема применения ст. 252 ГК РФ в судебной практике по разделу жилого дома заключается в том, что идеальные доли в праве собственности участников раздела почти всегда не совпадают с возможностями реального раздела предмета спора в соответствии с размерами этих долей.

Для решения этой проблемы суд прибегает к помощи специалистов и назначает проведение судебной строительно-технической экспертизы. В заключении экспертизы эксперты предлагают несколько вариантов раздела, из которых суд выбирает тот, который в большей степени соответствует долям сособственников.Выбранный вариант раздела может не совпадать с тем порядком пользования имуществом, который сложился, или с фактическим расположением жилых помещений и построек хозяйственного назначения. В этом случае суд предписывает за счёт сил и средств одной из сторон или всех участников долевой собственности, с последующей компенсацией затрат, произвести перенос разделительных стен или иную переделку, способствующую созданию изолированных помещений.

Следует упомянуть о том, что если в результате раздела фактическая доля одного из собственников становится меньше идеальной, то ему выплачивается компенсация.

В некоторых случаях в предмет исковых требований помимо раздела, включаются требования о признании права долевой собственности на реконструированный жилой дом, с перераспределением долей сособственников. Это имеет место в случае, если без разрешительной документации произведены какие-либо пристройки к жилому дому, которые повлекли за собой изменение его площади или иных параметров.

Часть 1 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что реконструкцией является изменение параметров объектов капитального строительства, их частей, площади… и качества инженерно-технического обеспечения.

Согласно ВСН 61-89 (р) Реконструкция и ремонт жилых домов. Нормы проектирования. Приказ Госстроя СССР от 26.12.1989г. № 250 – «реконструкция жилого дома может включать: изменение планировки помещений, возведение построек, встроек, а при наличии обоснований – частичную разборку здания».

Если земельный участок, на котором находится жилой дом, находится в долевой собственности, то иски о разделе жилого дома могут включать в себя требования об определении порядка его пользования или разделе. Особенности, связанные с поддержанием этих требований в судебном процессе в данной статье рассматриваться не будет.
Доказательствами по искам о разделе жилого дома являются:
1). Свидетельства о регистрации права долевой собственности на жилой дом и земельный участок;
2). Техническая документация на жилой дом;
3) Выписка из кадастрового плана на земельный участок;
3). Выписки из домовой книги;
4). Кадастровый паспорт на жилое помещение и земельный участок;
5) Свидетельские показания;.
6) Заключение судебной строительно-технической экспертизы.

О назначении проведения строительно-технической экспертизы стороны ходатайствуют перед судом в судебном заседании. Необходимо иметь в виду, что если стороны настаивают на своих вариантах раздела, а от проведения экспертизы отказываются, в удовлетворении иска может быть отказано.

В зависимости от особенностей каждого дела доказательствами могут быть и другие сведения о фактах, имеющих значение для дела.

Адвокат Панасюк В.И.