Какие риски существуют при покупке или продаже квартиры по альтернативным сделкам и как их минимизировать?

На риэлторском слэнге альтернативная сделка – это обмен квартир с помощью сделки купли-продажи. Альтернативный обмен осуществляется, когда человек продает одну квартиру и сразу же покупает другую, то есть в сделке участвует сразу несколько объектов недвижимости. Зачастую в сделке принимают участие 4-6 квартир, бывает, что в цепочке участвуют до 12-ти квартир, что лишний раз подтверждает, насколько сложны эти сделки, сколько знаний и умений требуют от риэлтора, сколько нервных затрат — от всех участников сделки, ведь чем длиннее цепочка, тем проще её «развалить».

Попробуем определить обстоятельства, которые создают повышенные риски совершения сделок с жилой недвижимостью вообще, а альтернативных – в особенности

К таким обстоятельствам относятся, в частности, участие в совершении сделок несовершеннолетних и лиц, состоящих под опекой и попечительством; собственников, находящихся в местах лишения свободы или за границей; сделки с участием юридических лиц; совершение сделок в отношении приватизированных жилых помещений, когда приватизация производилась на одно лицо; сделки, в которых предметом является жилое помещение, полученное собственником по наследству, договоры ренты и многоступенчатые сделки.

Когда указанные выше факторы имеют место в альтернативных сделках, риск по ним существенно возрастает. Важной особенностью альтернативной сделки является то, что, несмотря на очевидную взаимосвязь всех входящих в нее сделок, на практике оформляются они отдельными договорами купли-продажи. Понятно, что заключаться они должны одновременно, и незаключенность или недействительность одного из договоров купли-продажи не влечёт за собой незаключенности или недействительности остальных сделок в цепочке.

Если порочность оснований для совершения сделки обнаруживается на стадии её подготовки, то кроме напрасной траты времени и огорчения никаких отрицательных последствий в виде финансовых потерь не наступает. Хуже, когда иск о недействительность одной из сделок заявляется по прошествии определённого времени.

Согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость в деньгах – если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Подстраховаться от описанных негативных последствий можно только квалификацией и работоспособностью юристов, обслуживающих сделку, которые тщательно проверят чистоту предметов сделки.

Кроме вышеизложенных обстоятельств, назовём их условно, не связанных с личностью договаривающихся сторон, возможны такие ситуации, когда одна из сторон, пытаясь выторговать лучшие условия или по иным причинам, может на стадии сдачи договоров на регистрацию отказаться от её совершения или после сдачи – приостановить регистрацию.

Для предупреждения таких случаев, наряду с использованием банковских ячеек, рекомендуется заключать предварительные договоры.

Ст. 429 ГК РФ предусматривает, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Высший Арбитражный Суд РФ в п. 14 Информационного письма от 16 февраля 2001 года № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» разъяснил, что предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации.

Таким образом, заключение предварительного договора купли-продажи жилого помещения в простой письменной форме является удобным и надёжным средством предупреждения рисков, связанных с неожиданным изменением волеизъявления одной из сторон. Этому способствуют предусмотренные такими предварительными договорами условия о задатке, который в случае отказа от заключения либо подлежит возврату продавцом в двойном размере, либо удерживается покупателем.

Вообще же, известную трудность в рассматриваемом вопросе представляет то, что, поскольку понятие «альтернативная сделка» является собирательным и может означать различные схемы от простых, до многоступенчатых, то невозможно дать стандартный набор рекомендаций по защите интересов участников сделки. В каждом случае нужно изучать всю цепочку сделок с целью определить оптимальные способы защиты прав потерпевшей стороны.

Адвокат Панасюк В.И.