Постановлением от 14 апреля 2008 г. № 7-П Конституционный Суд Российской Федерации признал не соответствующим Конституции Российской Федерации абзац второй статьи 1 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в той части, в какой им ограничивается право граждан на регистрацию по месту жительства в пригодном для постоянного проживания жилом строении, расположенном на садовом земельном участке, который относится к землям населенных пунктов.
Как видно, постановление определило признаки объекта жилой недвижимости ограничение регистрации по месту жительства в котором признано неконституционным. Это должно быть жилое строение, которое, во-первых, пригодно для постоянного проживания и, во-вторых, расположено на садовом земельном участке, относящемся к землям населенных пунктов.
Пригодность для постоянного проживания означает возможность проживания в данном строении в течение всех сезонов года (не только в летнее время), поэтому не могут быть признаны жилыми строения, не являющиеся капитальными, а также строения, хоть и являющиеся капитальными, но не предназначенные для круглогодичного проживания, а равно помещения, не обеспечивающие по своим санитарно-эпидемиологическим характеристикам безопасные и безвредные условия проживания, независимо от его срока.
Порядок признания помещения жилым регламентирован Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47. Однако в Постановлении Конституционного суда от 14 апреля 2008 г. № 7-П речь идёт о жилых строениях, которые, очевидно, отличаются от жилых помещений. С учётом этого Конституционный суд РФ указал, что субъекты Российской Федерации сами вправе определить порядок признания жилых строений на садовых земельных участках пригодными для постоянного проживания. До принятия соответствующих нормативных актов признание жилых строений пригодными для постоянного проживания может осуществляться судами общей юрисдикции в порядке установления фактов, имеющих юридическое значение.
О «жилом строении», которое может быть возведено на садовом земельном участке, говорит Федеральный закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», но, в то же время, он использует и такой термин как «жилой дом».
Статья 15 Жилищного кодекса Российской Федерации в качестве единственного объекта жилищных прав называет жилые помещения, к которым, согласно статье 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната. Как видно, закон прямо не относит жилое строение к жилым помещениям.
Однако Конституционный Суд Российской Федерации в вышеуказанном постановлении подчеркнул, что жилое строение, расположенное на садовом земельном участке, фактически может являться жилым домом.
Исходя из изложенного выше, представляется, что при решении вопроса о регистрации по месту жительства в жилом строении, расположенном на садовом участке, при определении его пригодности для постоянного проживания, субъекты Российской Федерации должны исходить из требований, предъявляемых к жилому помещению в данной, конкретной местности.
При этом за основу определения условий, пригодных для проживания, необходимо взять общие критерии, содержащиеся в жилищном и гражданском законодательстве.
Так, согласно статье 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Определение жилого помещения можно дать на основе его признаков, указанных в законе.
Обязательное условие признания помещения жилым – это его изолированность.
Другим признаком, характеризующим помещение как жилое, является отнесение его к недвижимому имуществу. Понятие недвижимого имущества нашло свое закрепление в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В случае возникновения спорных моментов в отношении признания конкретного строения недвижимым имуществом, данный вопрос решается в судебном порядке.При этом судом принимаются во внимание заключения экспертов, результаты технической инвентаризации, материализованные в техническом паспорте.
Спор о признании объектом недвижимости может возникнуть между собственником строения, органом, проводившим техническую инвентаризацию и органом, регистрирующий права на недвижимое имущество и сделки с ним (Федеральной регистрационной службы), который может не согласиться с отнесением строения к недвижимому имуществу.
Пожалуй, к исключениям из общего правила можно отнести случай, имевший место в судебной практике Верховного Суда Российской Федерации, когда квартира, расположенная в сборно-разборном, каркасно-щитовом деревянном строении, не включенная в установленном порядке в жилищный фонд, была признана жилым помещением. При этом было учтено соответствующее указание в техническом паспорте дома, наличие в нем центрального отопления и освещения, а также наличие в составе квартиры жилых комнат, кухни, коридора, ванной, туалета, внесение квартплаты и регистрация ответчика по данному адресу (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 17 марта 2000 г. по делу № 70В99-2).
На основе этого случая можно определить ещё один признак жилого помещения, не указанный в законе, – целевое предназначение.
Ещё одним обязательным условием регистрации по месту жительства Конституционный Суд Российской Федерации определил то, что жилое строение должно быть расположено на садовом земельном участке, который относится к землям населенных пунктов.
В соответствии со статьей 83 Земельного кодекса Российской Федерации землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. Земли населенных пунктов отделяют от земель иных категорий границы городских и сельских населенных пунктов.
Следовательно, регистрация по месту жительства возможна в жилом строении, расположенном на садовом земельном участке, который, во всяком случае, находится в границах населенного пункта.
Данное положение имеет в настоящее время актуальное значение для жителей Новой Москвы. С учетом него возможности для регистрации по месту жительства в её границах существенно расширились.
Адвокат Панасюк В.И.