Споры о долевом участии в строительстве в суде

30.12.2004 года был принят Федеральный закон Российской Федерации №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее ФЗ-214). В части 2 ст. 1 этого закона были определены три формы, в которых государство разрешило осуществлять привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

Это договор участия в долевом строительстве, выпуск жилищных сертификатов и участие граждан в жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах.

Часть 2.1. статьи 1 ФЗ-214 запрещает привлечение денежных средств граждан для строительства в иных формах, кроме предусмотренных ФЗ-214.Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства с нарушением этого требования, может быть признана судом недействительной, но только по иску самого гражданина, заключившего такую сделку.

В соответствии со ст. 25.1 ФЗ-214 осуществляется государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве.

Введённые ФЗ-214 правила позволяют установить жёсткий государственный контроль за практически нерегулируемым рынком жилищного строительства, защитить права граждан от произвола застройщиков.

Не смотря на введённый ФЗ-214 запрет осуществлять привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности в иных формах, а также меры ответственности за его нарушение, предусмотренные ст. ст. 14.28 и 23.64 КоАП РФ, привлечение денежных средств граждан для строительства продолжает осуществляться посредством иных сделок, совершаемых без учёта требований названного Федерального закона. Это могут быть и договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства, и договора купли-продажи векселей, выпускаемых застройщиком на период строительства, и предварительные договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства, и заключение договоров займа, погашаемых путём предоставления жилых помещений, и договора о совместной деятельности или простого товарищества и т.д.

Понятно, что все эти договора заключаются в одной целью, обойти рамки государственного регулирования, установленные ФЗ-214 и избежать в случае неисполнения договорных обязательств по возведению строительных объектов жилой недвижимости тех правовых последствий, которые предусмотрены этим законом.

Учитывая многообразие судебной практики по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с привлечением денежных средств граждан в целях строительства многоквартирных домов и последующей передачей жилых помещений в таком многоквартирном доме в собственность, но совершённых в нарушение требований ФЗ-214, Верховный суд Российской Федерации в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утверждённом Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013г., дал руководящие разъяснения о том, что независимо от наименования заключённого сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости”, в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами – участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

Такая позиция Верховного суда РФ направлена на формирование единого подхода ко всем делам, связанным с привлечением денежных средств граждан для строительства жилых помещений и позволяет вернуть в правовое поле недобросовестных застройщиков, стремящихся обойти закон.

Адвокат Панасюк В.И.