Большое количество споров, разрешаемых судами общей юрисдикции, имеет своим предметом признание недействительными сделок, совершаемых в отношении недвижимого имущества. Особенности рассмотрения этой категории дел связаны с тем, что предметом таких сделок является недвижимое имущество, правовой режим регулирования которого отличается от регулирования отношений, возникающих по поводу движимого имущества. В свою очередь, жилые помещения в составе недвижимого имущества имеют свои особенности правового регулирования.

Рассмотрим основания недействительности сделок. Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным данным кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в ГК РФ. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

Статья 166 ГК РФ закрепляет традиционное для гражданского права деление недействительных сделок на оспоримые и ничтожные. Оспоримая сделка недействительна в силу признания ее таковой судом, а ничтожная – в силу предписаний закона, то есть независимо от судебного признания. В то же время ГК РФ не исключает возможность предъявления иска о признании недействительной ничтожной сделки. Спор по такому требованию разрешается судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

Оспоримые и ничтожные сделки существенно различаются между собой, что проявляется в неодинаковых правовых последствиях их недействительности, разном определении круга лиц, имеющих право предъявлять требования по поводу таких сделок, а также в различных сроках исковой давности, установленных для требований, предъявляемых в связи с недействительностью сделок.
Недействительная сделка не порождает никаких юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и считается недействительной с момента ее совершения. При этом каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах – если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В практике судов общей юрисдикции наиболее распространены споры о признание сделок недействительными по основаниям, установленным статьями 168, 177, 178 и 179 ГК РФ.

Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Данная норма устанавливает общее основание недействительности сделок, не соответствующих императивным правовым предписаниям, и должна применяться всякий раз, когда в законе отсутствуют указания на какое-либо специальное основание недействительности.

Предусматривая общее основание недействительности сделок, статья 168 ГК РФ не предполагает установление какого-нибудь определенного перечня законов и иных правовых актов, несоответствие которым влечет ничтожность сделки.
При совершении сделок нужно помнить, что их условия должны строго соответствовать требованиям законодательства. Свобода договора вовсе не означает неограниченную свободу и произвол сторон в формулировании его условий. ГК РФ исходит из того, что нормы действующего права должны быть известны каждому и незнание или неправильное понимание этих норм сторонами, совершившими противоправную сделку, не может исключать ее недействительность.

Сделка, не соответствующая закону или иным правовым актам, является ничтожной, за исключением случаев, когда закон устанавливает, что такая сделка оспорима, или предусматривает иные последствия нарушения. Например, пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации дает супругу право требовать в судебном порядке признания недействительной сделки, совершенной другим супругом с нарушением установленных этим пунктом правил. Из этого следует, что сделка, не соответствующая требованиям указанной нормы, является оспоримой, а не ничтожной.

В соответствии со статьей 177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения. Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.Правила данной статьи применяются в отношении дееспособных граждан, оказавшихся в ситуации, когда они не способны понимать значение своих действий. В порядке аналогии закона указанную норму ГК РФ можно применять также к сделкам юридических лиц, если гражданин, имеющий полномочия совершать сделку в качестве органа или представителя юридического лица, не мог понимать значения своих действий или руководить ими.

Неспособность гражданина понимать значение своих действий или руководить ими должна иметь место в момент совершения сделки, который определяется по-разному, в зависимости от вида сделок (двусторонние и односторонние), а также от формы совершаемой сделки.
Причины, которые вызвали утрату гражданином способности понимать значение своих действий и руководить ими, юридического значения не имеют. Они могут быть обусловлены посторонними для сделки обстоятельствами (гибель близких, физическая травма и т.д.), но могут зависеть от поведения самого гражданина (алкогольное опьянение).
Сложность в таких спорах заключается не столько в квалификации, сколько в обеспечении доказательственной базы. Собирать доказательства истцу особенно сложно, поскольку суд должен оценить психическое состояние лица именно в момент совершения сделки. Для этого приходится проводить экспертизы, допрашивать свидетелей, изучать истории болезней и т.д. Пленум Верховного Суда Российской Федерации в Постановлении от 24 июня 2008 г. № 11 «О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству» указал, что во всех случаях, когда по обстоятельствам дела необходимо выяснить психическое состояние лица в момент совершения им определенного действия, должна быть назначена судебно-психиатрическая экспертиза, например, при рассмотрении дел о признании недействительными сделок по мотиву совершения их гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими.
Статья 178 ГК РФ предусматривает, что сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.
Под заблуждением понимается ошибочное представление об элементах совершаемой сделки. Внешнее выражение воли в таких случаях не соответствует ее подлинному содержанию.
Правовое значение имеет заблуждение относительно природы сделки, например, сторона считала, что заключает договор пожизненного содержания с иждивением, а в действительности совершила куплю-продажу. ГК РФ не раскрывает понятия «природы сделки». В теории гражданского права под юридической природой сделки принято считать совокупность признаков, характеризующих ее сущность. Природа сделки позволяет отличить один тип сделки от другого (куплю-продажу от ренты и т.п.).
Существенным признается заблуждение относительно тождества предмета сделки. Под тождеством понимается полное совпадение реального предмета сделки с представлением о нем у стороны, совершающей сделку. Речь здесь идет о таких особенностях предмета, которые характеризуют его как вещь особого рода: подлинник, а не копию; жилой дом, а не дачу и т.д. Иначе говоря, покупатель по договору купли-продажи получает не ту вещь, которую он на самом деле хотел получить.
Существенное значение придается заблуждению относительно таких качеств предмета сделки, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Это могут быть дефекты, сильно затрудняющие использование предмета сделки по назначению, например, купленный дом оказался не пригодным для проживания из-за промерзания стен или подтопления весной и т.п.
Указанный перечень случаев заблуждения является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит.
Характер заблуждения в случае спора оценивается судом с учетом всех обстоятельств дела. Так, судебная практика не признает существенным заблуждением наличие в предмете сделки незначительных и легкоустранимых дефектов.
Причины существенного заблуждения значения не имеют: ими могут быть вина самого участника сделки, неправильное поведение его контрагента и третьих лиц, а также иные обстоятельства.
Не является существенным заблуждение относительно мотивов сделки, то есть побудительных представлений в отношении выгодности или целесообразности состоявшейся сделки. Также не считается существенным заблуждением неправильное представление о правах и обязанностях по сделке. Незнание закона не может служить основанием для оспаривания заключенных сделок. Исключением является названное выше существенное заблуждение относительно природы сделки.
В соответствии со статьей 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
В статье перечисляются разновидности неправомерных действий, совершение которых дает основание для признания сделки недействительной по иску потерпевшей стороны.
Обманом признается умышленное введение другой стороны в заблуждение с целью склонить ее к совершению сделки. Заинтересованная в совершении сделки сторона преднамеренно создает у контрагента не соответствующее действительности представление о характере или условиях сделки. Обман может иметь активную форму или состоять в бездействии (умышленное умолчание о фактах, которые могут воспрепятствовать сделке).

Насилие выражается в причинении участнику сделки либо его близким физических (нанесение побоев, телесных повреждений, лишение свободы передвижения и т.п.) или душевных страданий с целью понудить к совершению сделки.
Под угрозой понимается психическое воздействие на волю лица посредством заявлений о причинении ему или его близким какого-либо зла в будущем, если оно не совершит сделку. Угроза состоит не в физическом, а в психическом воздействии (воздействии на сознание, а не на личность и не на имущество потерпевшего).
Злонамеренное соглашение представителя одной стороны с другой стороной может иметь место при их умышленном сговоре против интересов представляемого лица. Под злонамеренным соглашением понимается не только сделка, совершенная в письменной форме, но и устная договоренность, которая имеет указанную цель.
Кабальная сделка характеризуется одновременно тремя признаками: она совершена потерпевшим, во-первых, на крайне невыгодных для него условиях, во-вторых, вынужденно – из-за стечения тяжелых обстоятельств, в-третьих, при сознательном использовании другой стороной сделки этих обстоятельств. Указанные обстоятельства дают основания оспаривать совершенную сделку только в совокупности; самостоятельно каждое из них не является основанием для признания сделки недействительной по мотиву ее кабальности для потерпевшего. Нужно отметить, что закон говорит не о простой невыгодности совершенной сделки, а о «крайне невыгодных условиях», каковыми могут быть не только цена сделки, но и содержание услуг, сроки исполнения и т.п.
Применительно к договорам, связанным с жилыми помещениями, следует прежде всего обратить внимание на возможность оспаривания договора социального найма жилого помещения.
Основанием заключения договора социального найма является решение органа местного самоуправления или иного предусмотренного федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации органа о предоставлении жилого помещения гражданину, состоящему на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении.
Поскольку Жилищный кодекс Российской Федерации не предусматривает оснований, порядка и последствий признания решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма недействительным, то оно оспаривается путём предъявления в судебном порядке требования о признании этого решения, а также заключенного на его основании договора социального найма недействительными и выселении проживающих в жилом помещении лиц.
Верховный суд РФ в постановлении Пленума от 02.04.2009г. №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации” указал, что требования о признании недействительными решения о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма подлежат разрешению исходя из аналогии закона (часть 1статьи 7 ЖК РФ) применительно к правилам, установленным статьёй 168 ГК РФ, о недействительности сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам, а также пунктом 1статьи 181 ГК РФ, предусматривающим трехгодичный срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Поскольку недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и она недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ), то в случае признания недействительным решения о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма признается недействительным также и заключенный на основании данного решения договор социального найма, а лица, проживающие в жилом помещении, подлежат выселению из него в ранее занимаемое ими жилое помещение, а в случае невозможности выселения в ранее занимаемое жилое помещение им исходя из конкретных обстоятельств дела может быть предоставлено жилое помещение, аналогичное ранее занимаемому (пункт 2 статьи 167 ГК РФ).
Значительное количество в рассматриваемой категории дел занимают требования о признании договоров безвозмездной передачи в собственность граждан (приватизации) жилых помещений недействительными.
Нередко оспариваются договора, заключённые ещё на стадии строительства жилых помещений. С этим связаны требования о признании недействительными инвестиционных договоров и договоров участия в долевом строительстве, заключаемых между потенциальными собственниками жилых помещений и застройщиками. Истцами по таким искам выступают как стороны сделок, так и третьи лица, чьи права нарушены такими сделками.
Следует остановиться и на исках о признании недействительными договоров о купле-продаже квартир и жилых домов Обычно исковые требования о признании недействительными таких сделок заявляются в отношении договоров, которым предшествовали приватизация или наследование указанных в них жилых помещений.
Истцами по таким искам выступают лица, которые по каким-либо причинам не участвовали в приватизации либо наследовании спорных жилых помещений. Необходимо учесть то, что требование о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным можно заявить если оспаривается сделка, заключеная покупателем с первым собственником. Если жилое помещение перепродавалось несколько раз, то оно подлежит истребованию из чужого незаконного владения.
Верховный Суд РФ в определении от 19 марта 2013 г. N 5-КГ12-101, разрешая спор по конкретному делу, обратил внимание на то, что правовая природа таких способов защиты прав как признание сделки недействительной или применение последствий недействительности ничтожной сделки и истребование имущества из чужого незаконного владения исключает одновременное их избрание лицом при выборе способа защиты своих прав.

Адвокат Панасюк В.И.