Споры, возникающие из самовольного строительства, их особенности и виды.

      Споры, возникающие из отношений, складывающихся при самовольном возведении жилых и нежилых объектов недвижимости, в силу ряда субъективных и объективных причин, остаются одной из самых актуальных категорий дел.

       Спор, как обстоятельство, требующее разрешения в судебном порядке, может возникать между потенциальным собственником самовольной постройки и уполномоченными органами тогда, когда строительство осуществлено без необходимых разрешений, исчерпаны возможности легализовать, придать предусмотренную законом форму права собственности самовольно возведённому объекту строительства. Предметом рассмотрения таких дел является признание права собственности на самовольно возведённые жилые и нежилые объекты недвижимости.

При разрешении данной категорий дел, существенное значение имеют обстоятельства, как относящиеся к самому объекту недвижимости, так и к земельному участку, на котором возведён объект. К последним относятся соблюдение целевого назначения и разрешённого использования земельного участка, а также норм градостроительного законодательства (правила землепользования и застройки)

Другой категорией дел, возникающих в процессе возведения объектов самовольного строительства, являются споры, связанные с нарушением прав и охраняемых законом интересов граждан и юридических лиц. Такие нарушения могут совершаться в отношении прав смежных землепользователей, правил застройки, установленных в муниципальном образовании, градостроительных и строительных норм и правил, требований санитарного, пожарного, экологического законодательства, законодательства об объектах культурного наследия.

В первой категории споров, возникающих при самовольном возведении жилых и нежилых объектов недвижимости, инициаторами судебных разбирательств – истцами выступают субъекты самовольного строительства с предметом требований о признании за ними права собственности.

Во второй категории споров субъекты самовольного строительства выступают ответчиками по искам, предметом которых в большинстве случаев является требование о сносе самовольной постройки.

Для установления юридически значимых обстоятельств, необходимых для определения того, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, а также того, что допущенные нарушения делают невозможным признание права собственности на неё и требуют сноса, суд по ходатайству сторон назначает Graft проведение судебных экспертиз.

Третьей категорией дел, связанных с самовольными постройками, являются споры по несоблюдению земельного законодательства, в частности, нарушение разрешённого использования земельных участков. В эту же категорию дел можно включить споры, связанные с признанием права собственности на объекты, построенные на земельных участках, предоставленных в аренду. Определяющее значение для разрешения данной категории дел имеет соблюдение арендатором при возведении постройки целевого назначения земельного участка лизингодателя и его разрешённого использования, а также условий договора аренды земельного участка.

Четвёртой категорией дел, связанных с возведением самовольных построек, являются споры, возникающие в результате пристроек к первоначальному объекту дополнительных помещений. При формировании требований по таким искам следует обратить внимание на то, что в соответствии с позицией Верховного суда РФ, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством от 19.03.2014г., не предусматривается признание права собственности на дополнительные помещения, что ранее допускалось судами. Поскольку пристройкой дополнительных помещений изменяется первоначальный объект недвижимости, право собственника может быть защищено путём признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному Architectural объекту недвижимости.

На возможность применения положений ст. 222 ГК РФ к самовольно реконструированным объектам указывается в п. 28 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Необходимо учесть, что при перепланировке, переустройстве квартир и внутренних помещений жилых домов, применяется не ст. 222 ГК РФ, а ст. 25 ЖК РФ.

Для достижения положительных результатов в разрешении споров, возникающих из отношений, складывающихся при самовольном возведении жилых и нежилых объектов недвижимости, требуется уже на ранних стадиях их возникновения привлекать специальные знания, что позволит сформировать определённую доказательственную базу для использования её в процессе судебного разбирательства.